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2023년 오피스 시장은 힘들었습니다. 내년은 더 나빠질 것으로 보입니다.
오피스 빌딩 소유주들은 입주율이 곧 반등할 것이라는 희망을 잃고 있습니다.
- 오피스 시장의 위기: 2023년에는 코로나19 팬데믹과 높은 금리로 인해 오피스 수요가 감소하고 임대료가 하락했습니다. 하이브리드 워크플레이스 정책이 계속되면서 2024년에는 더 심각한 위기에 직면할 것으로 예상됩니다.
- 건물 소유주들의 대응: 건물 소유주들은 임차인들을 유치하고 유지하기 위해 임대료 인하, 임대 기간 단축, 재건축 지원 등의 혜택을 제공하고 있습니다. 그러나 이런 노력도 부족한 경우가 많습니다.
- 오피스 시장의 미래: 오피스 시장은 장기적으로 회복할 수 있을지 여부가 불투명합니다. 일부 전문가들은 코로나19 이후에도 사무실이 필수적인 공간이라고 주장하지만, 다른 전문가들은 원격 근무의 효율성과 절약성을 강조하며 오피스 수요가 계속 줄어들 것이라고 예측합니다.
[Bing Chat Copilot의 페이지 요약]
[기사 원문 링크] The Office Market Had It Hard in 2023. Next Year Looks Worse. - WSJ
[Quillbot으로 기사 요약]
오피스 빌딩 소유주들은 2023년에 수요 감소와 높은 이자율로 인해 어려움을 겪었지만 가까스로 버텨냈습니다. 하지만 내년에는 많은 임대인이 입주율이 곧 반등할 것이라는 희망을 잃고 있어 더 힘들어질 것입니다. 이는 더 많은 오피스 임대인이 주택담보대출을 상환하거나, 부동산을 대폭 할인된 가격에 매각하거나, 건물을 채권자에게 넘겨야 하는 상황에 처하게 될 것임을 의미합니다. CoStar Group에 따르면 미국 오피스 공실률은 2019년 말의 9.4%에서 13.6%로 사상 최고치를 기록했습니다. 이 회사는 2024년 말에는 15.7%로 상승하고 2026년 말에는 17% 이상으로 정점을 찍을 것으로 예측하고 있습니다.
사무실 복귀율은 2023년 대부분의 기간 동안 정체되어 있으며, 평균 사무실 출근률은 팬데믹 이전의 절반 수준에 불과합니다. 높은 금리와 연방준비제도의 금리 완화 기대감으로 타격이 완화될 수 있지만, 임대인은 여전히 재정적 압박에 직면해 있습니다. 개발업체들이 이 부문의 신규 건설에서 물러나고 샌프란시스코, 뉴욕, 보스턴과 같은 도시들이 노후화된 오피스 빌딩을 아파트로 전환하는 과정을 간소화하고 비용을 낮추면서 최고 품질의 최적의 입지를 갖춘 공간에 대한 수요는 여전히 강세를 보이고 있습니다.
임대료 하락으로 인해 주택담보대출을 불이행하는 소유주의 수가 증가하면서 은행 대출과 상업용 모기지 담보 증권으로 전환된 대출의 연체율이 팬데믹 이전 1% 미만이었던 것에 비해 현재 6%를 넘어서는 등 시장에 큰 영향을 미치고 있습니다. 채무 불이행 임대인이 늘어날수록 임대인을 대신하는 새로운 소유주는 더 낮은 임대료를 책정하고 수익을 내면서 시장에 더 많은 압력을 가할 가능성이 높습니다.
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기사 전문 번역
수요 감소와 높은 이자율로 타격을 입은 오피스 빌딩 소유주들은 2023년에 어려움을 겪었습니다. 하지만 대부분 가까스로 버텨냈습니다.
내년에는 그 일이 훨씬 더 어려워질 것입니다.
많은 임대인이 더 많은 자본을 투입하여 대출을 연장할 수 있었습니다. 하지만 이러한 대출 연장의 상당수가 현재 만료되고 있으며, 건물주들은 곧 입주율이 반등할 것이라는 희망을 잃고 있습니다.
즉, 더 많은 오피스 임대인이 주택담보대출을 갚거나, 부동산을 대폭 할인된 가격에 매각하거나, 건물을 채권자에게 넘겨야 하는 상황에 처하게 될 것입니다.
뉴욕 지역의 주요 오피스 빌딩 소유주인 RXR Realty의 최고 경영자 Scott Rechler는 "2024년은 게임 타임입니다."라고 말합니다. "소유주와 대출 기관은 빌딩이 성공하기 위해 가치의 위치와 부채의 위치, 자본 구조의 적정 규모에 대해 합의해야 할 것입니다."
사무실 수요는 팬데믹 이전 수준으로 돌아갈 기미가 보이지 않습니다. 정규직 원격 근무 직원의 수는 줄었지만 하이브리드 업무 공간 정책은 계속 유지될 것으로 보입니다. Scoop Technologies에 따르면 4분기에 미국 기업의 62%가 직원들이 일주일 중 일부 요일에 재택근무를 할 수 있도록 허용했으며, 이는 1분기의 51%에서 증가한 수치입니다.
사무실 복귀율도 2023년 대부분의 기간 동안 정체되었습니다. 미국 주요 10개 도시에서 보안 카드 스와이프를 추적하는 Kastle Systems는 평균 사무실 출근률이 팬데믹 이전 수준의 절반 정도라고 밝혔습니다. 휴대폰 데이터를 추적하는 Placer.ai는 이 수치를 60%에서 65% 사이로 보고 있습니다. 그러나 수익률도 정점을 찍었다고 말했습니다.
Placer.ai는 11월 보고서에서 오피스 시장이 "월별 변동은 있지만 전반적인 궤적에는 거의 변화가 없다"고 말했습니다.
데이터 회사 CoStar Group에 따르면 미국 오피스 공실률은 2019년 말의 9.4%에서 13.6%를 기록했습니다. 이 회사는 2024년 말에는 15.7%로 상승하고 2026년 말에는 17% 이상으로 정점을 찍을 것으로 예측하고 있습니다.
팬데믹 이전에 체결된 사무실 임대 계약의 거의 절반이 만료되지 않았기 때문에 공실률은 더 높아질 것이라고 CoStar는 말했습니다. 그렇게 되면 많은 기업이 재계약이든 이전이든 현재 사용 중인 공간보다 적은 공간을 차지하게 될 것입니다.
올가을 초 시카고에서 가장 큰 규모의 2023년 사무실 임대 계약을 체결한 시카고 로펌 Neal Gerber Eisenberg의 경우를 예로 들어보겠습니다. 팬데믹 기간 동안 꾸준히 성장해온 이 회사는 직원들이 한 달에 최소 8일은 사무실에서 근무하도록 하는 정책을 채택했습니다. 닐 거버는 새 사무실에 기존 11만 3,000평방피트에서 줄어든 9만 평방피트를 임대했습니다.
장기적인 수요 감소 외에도 사무실 임대주들은 여전히 높은 이자율과 싸우고 있습니다. 금리가 사상 최저 수준일 때 빌린 부채를 재융자해야 하는 임대인은 높은 공실로 인해 임대료와 수입이 압박을 받으면서 훨씬 더 높은 차입 비용에 직면하게 될 것입니다.
최근 몇 주 동안 인플레이션이 하락하고 있으며 연방준비제도이사회는 2024년에 금리를 완화할 가능성이 높습니다. 그러면 타격이 완화될 것입니다. 하지만 집주인들은 여전히 재정적 압박에 직면해 있다고 분석가들은 말합니다.
에버코어 ISI의 애널리스트 스티브 사카와는 "3% 또는 4%로 만기가 돌아오는 모기지를 가지고 있다면 3% 또는 4%로 재융자를 받을 수 있는 방법은 없습니다."라고 말합니다. 그는 이자율이 하락했음에도 불구하고 부동산 소유주들은 여전히 재융자를 위해 만기 이자율의 두 배에 달하는 이자율을 고려하고 있다고 덧붙였습니다.
2024년 오피스 시장에 대한 모든 신호가 암울한 것은 아닙니다. 직원들이 오피스로 돌아오도록 장려하기 위해 높은 임대료를 기꺼이 지불하려는 임차인들의 최고급, 최고의 입지를 갖춘 공간에 대한 수요는 여전히 많은 시장에서 강세를 보이고 있습니다.
개발업체들이 이 부문의 신규 건설에서 물러나면서 신규 공급에 따른 경쟁이 거의 없습니다. CoStar에 따르면 2023년 오피스 건설 착공 면적은 3,000만 제곱피트로 2010년 이후 가장 낮은 수치입니다.
샌프란시스코, 뉴욕, 보스턴과 같은 도시에서는 노후화된 오피스 건물을 아파트로 전환하는 과정을 간소화하여 비용을 절감하고 있습니다. 이러한 조치로 인해 공실률이 크게 감소할 것으로 예상되지는 않지만, 비즈니스 지구에 더 많은 활기를 불어넣어 도심의 임대인과 비즈니스에 심리적 활력을 불어넣을 수 있습니다.
하지만 임대료 하락으로 인해 모기지 대출을 갚지 못하는 소유주가 꾸준히 증가하고 있다는 점은 시장을 어둡게 합니다. 데이터 회사 Trepp에 따르면 현재 은행 대출과 상업용 모기지 담보 증권으로 전환된 대출의 연체율은 팬데믹이 발생하기 전 1% 미만이었던 것에 비해 6%가 넘습니다.
높은 연체율과 암울한 사무실 전망으로 인해 일부 소유주는 이미 부동산을 대출 기관에 넘기거나 대폭 할인된 가격에 매각하고 있습니다.
트렙에 따르면 코네티컷주 스탬포드에 있는 50만 평방피트 규모의 건물인 원 스탬포드 포럼의 소유주는 문제가 있는 퍼듀 파마가 세입자로 있는 건물을 올가을에 채권자들에게 돌려주었습니다. 샌프란시스코의 경우, 구매자들은 팬데믹 이전보다 훨씬 저렴한 가격에 60 Spear Street와 350 California Street와 같은 오피스 빌딩을 매입했습니다.
트렙은 내년 하반기에는 오피스 연체율이 8%를 넘을 것으로 예상하고 있습니다. 더 많은 임대인이 채무 불이행에 빠지면, 이를 대체하는 새로운 소유주가 대폭 할인된 가격으로 매입하면 임대료를 낮추면서도 수익을 낼 수 있기 때문에 시장에 더 많은 압력을 가할 가능성이 높습니다.
트렙의 리서치 디렉터인 스티븐 부쉬봄은 "재앙이 될 수 있는 것은 기업의 수익 압박으로 인해 사무실 축소 속도가 지속되거나 가속화되는 경우입니다."라고 말합니다.
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