[맥킨지 보고서 리뷰] 빈 공간과 하이브리드 공간: 팬데믹이 부동산에 미치는 지속적인 영향(2)

콘텐츠
한눈에 보기
요약
1. 하이브리드 업무가 사람들의 일과 생활, 쇼핑 방식을 바꾼 방법
2. 부동산에 미치는 영향
3. 큰 영향을 받은 지역과 도시의 공통점
4. 하이브리드 장소에서의 번영
기술 부록
감사의 글

 

한눈에 보기

이 연구는 코로나19 팬데믹이 미국, 유럽, 아시아의 '슈퍼스타' 도시의 부동산에 미친 영향을 조사합니다. 이러한 부동산은 팬데믹으로 인한 행동의 변화를 따라잡지 못했습니다. 도시의 활기가 위험에 처해 있으며, 이에 적응해야 할 것입니다. 

• 하이브리드 근무는 계속될 것입니다. 그 결과 사무실 출석률은 팬데믹 이전보다 30% 낮은 수준으로 안정화되었습니다.
• 하이브리드 근무의 파급 효과는 상당합니다. 사무실에 얽매이지 않게 된 주민들은 도심을 떠나 다른 곳으로 쇼핑 장소를 옮겼습니다. 예를 들어, 뉴욕시의 도심은 2020년 중반부터 2022년 중반까지 인구의 5%가 감소했고, 샌프란시스코는 7%가 감소했습니다. 도심 공실률이 급증했습니다. 대도시 지역의 매장 인근 유동인구는 팬데믹 이전 수준보다 10~20% 감소했습니다. 
• 슈퍼스타 도시의 오피스 및 리테일 공간에 대한 수요는 팬데믹 이전 수준으로 유지될 것입니다. 우리가 모델링한 보통 시나리오에서 2030년 오피스 공간 수요는 연구 대상 중견 도시의 2019년보다 13% 감소할 것으로 예상됩니다. 심각한 시나리오에서는 가장 큰 영향을 받는 도시에서 수요가 38% 감소합니다.
• 부동산은 지역적 특성을 지니고 있으며, 수요는 지역과 도시에 따라 크게 달라질 것입니다. 밀집된 사무실 공간, 고가의 주택, 지식 경제 분야의 대규모 고용주가 있는 지역과 도시에서는 수요가 더 낮을 수 있습니다.
• 도시와 건물은 스스로 하이브리드 접근 방식을 취함으로써 적응하고 번창할 수 있습니다. 우선순위에는 복합 용도 지역 개발, 보다 적응력 있는 건물 건설, 다중 용도 사무실 및 소매 공간 설계 등이 포함될 수 있습니다.

Exhibit
온건한 시나리오에서는 2019년과 2030년 사이에 오피스 및 리테일 공간에 대한 수요가 급격히 감소합니다.

가격 조정 전 부동산 수요 변화, 2019-30년, %

• 팬데믹과 무관한 요인으로 인한 변화  ㅁ
• 팬데믹으로 인한 행동으로 인한 변화  ㅁ

참고: 시나리오에 대한 자세한 내용은 기술 부록을 참조하세요.
¹슈퍼스타 도시의 주거 공간에 대한 수요는 가격 탄력성이 높기 때문에 장기적으로 이러한 변화는 실제 수요 감소보다는 가격 재조정으로 이어질 가능성이 높습니다. 
출처: 베이징시 통계국, BNP파리바, 콜리어스, 상업용 부동산 인텔리전스 솔루션, 코스타, 영국 평준화-주택-공동체부, E&G 부동산, E-Stat(일본), 유로스탯, EW & 어소시에이츠 리얼티, 독일 연방통계청, 독일 부동산 파트너스, 독일 통계청; 카슬; 베이징시; 미쓰이 후도산; 국립통계경제연구소(프랑스); 국립통계연구소(스페인); 영국 통계청; 리얼어드바이저; 산코 부동산 회사; 상하이시 통계국; 일본 통계청; 도쿄도 메트로폴리탄 정부; 미국 노동통계국; 미국 인구조사국; 맥킨지 글로벌 연구소 분석

 

 

요약

코로나19 팬데믹이 시작되면서 전 세계 도시에서 사람들이 일하고, 생활하고, 쇼핑하는 방식이 극적으로 바뀌었습니다. 가장 극명한 변화는 일하는 장소와 방식이었습니다. 봉쇄령과 사무실 폐쇄, 불편한 마스크에 지친 많은 직원들이 원격근무 기술의 도움으로 기존 사무실에서 갑자기 재택근무로 돌아섰습니다. 매일 출퇴근하던 일상에서 벗어난 직원들 중 상당수는 도심 외곽으로 이사하는 것을 선택했습니다. 도심 매장 근처에서 일하고 생활하는 사람이 줄어들면서 쇼핑을 하는 사람들도 줄어들었습니다. 최근 몇 달 동안 이러한 행동 변화 중 일부는 둔화되었습니다. 특히 하이브리드 근무(원격 근무와 사무실 근무를 병행하는 근무 방식)를 계속하는 사무실 직원들 사이에서 이러한 변화가 지속되고 있습니다.

 

이러한 행동 변화는 이미 '슈퍼스타' 도시, 즉 전 세계 도시 GDP와 GDP 성장률에서 불균형적인 비중을 차지하는 도시의 부동산에 큰 영향을 미치고 있습니다. 슈퍼스타 도시의 도심에서는 2019년 이후 공실 오피스 및 리테일 공간의 비율이 급격히 증가했으며, 주택 가격은 교외나 다른 도시에 비해 더디게 상승했습니다.

 

슈퍼스타 도시의 부동산은 어느 정도까지 계속 어려움을 겪을 수 있을까요? 이 연구에서 맥킨지 글로벌 연구소는 사무실, 주거 및 소매 공간에 대한 미래 수요를 모델링했습니다. 미래 수요를 모델링했습니다.1 이러한 시나리오에서 사무실 및 소매 공간에 대한 수요는 일반적으로 다음과 같이 감소합니다. 2030년에는 2019년보다 감소할 것으로 예상되지만, 중간 시나리오에서 예상되는 감소폭은 다른 연구기관에서 예측한 것보다 다른 많은 연구자들이 예상한 것보다 작습니다. 또한, 분석 결과 파급 효과는 복잡한 것으로 나타났습니다. 예를 들어, 특정 종류의 도시와 지역이 다른 지역보다 더 큰 영향을 받는 등 더 큰 영향을 받을 것입니다. 장기적인 인구 추세를 포함한 다양한 요인을 고려했습니다. 추세, 자동화의 지속적인 영향과 같은 고용 동향, 사무실 출석률, 산업별 산업별 패턴, 특정 시간에 사무실에 근무하는 근로자의 최대 점유율로 정의되는 직원 조정 근로자의 연령과 소득, 다른 곳에서 출퇴근하는 도시 인구의 비중 다른 곳에서 출퇴근하는 인구 비율, 지역 간 주택 가격 차이, 온라인 쇼핑의 지속적인 증가와 같은 쇼핑 트렌드 온라인 쇼핑의 지속적인 증가 다양한 2차 소스 외에도, 크리테오의 모델링에는 모델링에는 팬데믹으로 인한 행동 변화를 이해하기 위해 실시한 대규모 글로벌 설문조사에서 얻은 정보를 포함하고 있습니다.

 

이 연구는 거시경제의 불확실성이 매우 높은 시기에 수행되었습니다. 인플레이션과 금리가 높고, 경기 침체에 대한 우려가 커지고 있으며, 금융 시스템의 스트레스가 헤드라인을 장식하고 있습니다. 물론 실제 결과는 이러한 변수들과 다른 변수들이 어떻게 작용하는지에 따라 달라질 수 있습니다.

 

분명한 것은 전 세계 대도시의 도시 부동산이 상당한 도전에 직면해 있다는 것입니다. 이러한 도전은 노숙자 문제, 대중교통 수요, 기타 시급한 문제를 해결하기 위해 이미 많은 도시가 어려움을 겪고 있는 도시의 재정 건전성을 위태롭게 할 수 있습니다. 그러나 이러한 도전은 도시 공간의 역사적인 변화를 촉진할 수 있는 기회이기도 합니다. 지역 구성부터 건물 설계에 이르기까지 모든 면에서 더 유연하고 적응력이 높아짐으로써, 즉 그 자체로 '하이브리드'가 됨으로써 슈퍼스타 도시는 적응할 뿐만 아니라 번영할 수 있습니다.

 

1 이 연구에서는 오피스, 주거용, 리테일 공간의 세 가지 자산군만 고려했습니다. 산업용 공간 및 셀프 스토리지 공간과 같은 기타 자산은 연구 범위에서 제외되었습니다.

 

하이브리드 근무가 사람들의 업무, 생활, 쇼핑 방식을 바꾼 방법
팬데믹 기간 동안 직장인들의 사무실 출근률은 급감했습니다. 출퇴근에 얽매이지 않는 도시인들은 팬데믹 이전보다 더 많은 수의 사람들이 도심을 떠나고(전입 인구는 감소), 사람들은 도심 상점에서 지출을 줄였습니다(BOX E1, '우리가 도시를 정의하는 방법' 참조). 현재 전출 비율은 팬데믹 이전 추세로 돌아갔지만, 연구 결과에 따르면 떠났던 사람들 중 다시 돌아오는 사람은 거의 없으며 도시 쇼핑이 완전히 회복되지는 않을 것으로 보입니다. 

 

BOX E1
우리가 도시를 정의하는 방법
이 보고서는 슈퍼스타 도시의 부동산에 관한 것입니다. 즉, 전 세계 도시 GDP에서 차지하는 전 세계 도시 GDP와 GDP 성장률에서 불균형적인 비중을 차지하는 도시를 말합니다. 우리는 2018년에 발표된 슈퍼스타라는 용어와 개념을 차용했습니다: 기업의 역동성, 보고서에서 용어와 개념을 차용했습니다. 이 보고서는 슈퍼스타 도시 외의 부동산은 부동산은 조사하지 않았습니다.

도시란 일반적으로 대도시 지역을 의미합니다. 우리의 분석은 종종 이러한 대도시 지역을 대도시 지역은 두 부분으로 나뉩니다: 가장 밀집된 지역을 의미하는 도시 중심부와 지역과 도시 중심부 이외의 모든 지역을 지칭하는 교외 지역으로 구분합니다. 예를 들어 샌프란시스코의 도심에 대해 논의할 때 샌프란시스코 카운티, 알라메다 카운티, 산 마테오 카운티를 의미합니다. 그리고 샌프란시스코 교외에 대해 이야기할 때는 다음과 같이 말합니다. 나머지 샌프란시스코 대도시 지역(즉, 마린 카운티 및 콘트라 코스타 카운티).

저희는 9개의 슈퍼스타 도시에 가장 중점을 두고 있습니다: 베이징, 휴스턴, 런던, 뉴욕시, 파리, 뮌헨, 샌프란시스코, 상하이, 도쿄입니다. 하지만 이 보고서의 기초가 되는 설문조사에서 이 보고서의 많은 부분을 차지하는 설문조사에서는 6개국 17개 슈퍼스타 도시에서 더 많은 데이터를 수집하여 더 많은 데이터를 수집했습니다. 연구의 어느 시점에서, 우리는 분석 범위를 더 큰 규모의 24개 슈퍼스타 도시로 분석을 확장하여 패턴을 파악할 수 있었습니다. 패턴을 파악할 수 있었습니다.

 

 

하이브리드 근무는 이제 일상화되었고 사무실 출근률은 30% 감소했습니다.
설문조사에 따르면 직원들은 팬데믹 이전보다 여전히 사무실에서 일하는 시간이 훨씬 적습니다, 설문조사에 따르면 2020년 초, 봉쇄와 건강 우려에 대응하기 위해 원격 근무와 하이브리드 근무를 도입하면서 2020년 초, 봉쇄 조치와 건강 우려로 인해 조사 대상 대도시 지역의 사무실 출석률이 최대 90%까지 감소했습니다. 이후 상당 부분 회복되었지만 여전히 약 평균 30% 감소했습니다. 2022년 10월 현재 직장인의 사무실 출근 일수는 다음과 같습니다. 주당 3.5일. 이 수치는 런던의 경우 3.1일에서 베이징의 경우 3.9일로 도시마다 차이가 있었습니다. (설문조사에 대한 자세한 내용은 기술 부록을 참조하세요.)

 

사무실 출퇴근 시간도 업종과 지역에 따라 다릅니다. 지식 경제에 속한 대기업의 경우 전문 서비스, 정보, 금융 산업으로 정의되는 지식 경제 분야의 대기업에서는 직원들은 주당 사무실에 출근하는 일수가 더 적은 경향이 있습니다(예시 E1). 지역의 특성 사무실 출퇴근이 낮은 지역의 특징으로는 고가의 주택, 거주자 대비 통근자 비율이 높고 거주자 비율, 소매업 비중이 낮다는 점 등이 있습니다. 지역 문화 또한 도 중요한 역할을 합니다.

 

Exhibit E1 
지식 경제 분야의 대기업에서는 오션 참석률이 낮습니다.

보고된 주당 근무 일수:

참고: 설문조사 응답자에게 "현재 평균적으로 일주일 중 며칠 동안 바다에서 일하십니까?"라는 질문을 던졌습니다. 이 결과에는 다음과 같은 응답자는 제외되었습니다. "현재 고용되어 바다에서 일하고 있지 않다"고 답한 응답자는 제외되었습니다. 또한 현재 풀타임으로 일하고 있지 않다고 답한 응답자는 제외되었습니다. 출처: 맥킨지 글로벌 연구소 분석

 

현재의 사무실 출석률이 지속될 수 있다고 믿는 데에는 몇 가지 이유가 있습니다. 첫째, 이 비율은 2022년 중반 이후 상당히 안정적으로 유지되고 있습니다. 둘째, 설문조사 응답자의 주당 사무실 출근 일수(3.5일), 팬데믹 종료 후 사무실 출근 예상 일수(3.7일), 선호하는 출근 일수(3.2일)라는 세 가지 주요 수치가 크게 다르지 않습니다. 셋째, 설문조사 대상자의 10%는 매일 사무실에 출근해야 한다면 직장을 그만둘 의향이 있으며, 원할 때 재택근무를 할 수 있다면 상당한 급여 삭감도 감수할 의향이 있다고 답했습니다. 이 그룹에는 고소득 고직급 직원이 다수 포함되어 있어 이들이 회사의 결정에 영향력을 행사할 수 있음을 시사합니다. 그럼에도 불구하고 현재의 사무실 출근 비율이 지속될지는 확실하지 않습니다. 예를 들어 노동 시장의 역학관계가 변화하거나 하이브리드 근무와 생산성 사이에 부정적 또는 긍정적 관계가 있다는 연구 결과가 나오면 상황이 달라질 수 있습니다.

 

도심 인구의 최대 7%가 영원히 도시를 떠났습니다.
팬데믹 기간 동안 슈퍼스타 도시의 도심을 떠나는 가구가 급증하고 전입 가구는 감소했습니다. 예를 들어, 뉴욕시의 도심은 2020년 중반부터 2022년 중반까지 인구의 5%가 감소했고, 샌프란시스코는 7%가 감소했습니다. 주된 이유는 전출이었습니다. 반면 교외 지역에서는 인구가 증가하거나 도시 중심부의 인구보다 덜 급격하게 줄어들었습니다. 미국에서는 팬데믹 이전에 이미 교외화가 진행되고 있었고, 이 충격이 기존 추세를 가속화한 반면, 우리가 연구한 대부분의 유럽과 일본 도시에서는 도시화가 교외화로 이어졌습니다( Exhibit E2).

 

Exhibit E2
팬데믹 기간 동안 대부분의 교외 지역은 도심보다 더 빠르게 성장했습니다.
도시와 교외의 인구 증가율 격차, 백분율 포인트

참고: 런던에 표시된 결과는 영국 통계청의 2021년 인구조사 수정 결과를 기반으로 합니다.
출처: 베이징시 통계국, 유로스타트, 프랑스 국립통계경제연구소, 스페인 국립통계연구소, 일본 E-Stat, 영국 통계청, 상하이시 통계국, 미국 인구조사국, 맥킨지 글로벌 연구소 분석 결과.

 

교외에 비해 인구 증가율이 가장 적은 도시 중심부는 비싼 주택, 높은 사무실 밀도, 지식 경제 종사자 비율, 제한된 소매점 등 직장인 출퇴근을 형성하는 동일한 특성을 가진 곳인 경향이 있었습니다. 런던, 댈러스, 뉴욕, 샌프란시스코, 보스턴이 가장 큰 영향을 받았습니다. 일반적으로 사무실, 주거 공간, 소매 공간이 나란히 있는 복합 용도 개발이 많은 유럽이나 일본보다 미국의 도심이 더 큰 영향을 받았습니다. 베이징의 이주 추세는 주로 팬데믹 이전부터 전출을 장려하여 도심의 인구 규모를 조절하려는 노력에 의해 형성되었는데, 이러한 노력은 팬데믹 기간 동안 일시 중단되었습니다. 

 

하이브리드 근무가 이직에 크게 기여한 것으로 보입니다. 설문조사에서 2020년 3월 이후에 이사를 한 응답자 중 20%는 재택근무가 더 자주 가능해졌기 때문에 이사를 할 수 있었다고 답했습니다. 영국과 미국에서 도심지에서 교외로 이주한 사람들 중 재택근무가 가능해졌기 때문에 이주했다고 답한 사람들은 더 나은 주거 환경, 내 집 마련 가능성, 야외 공간 등 주거 조건에 이끌렸다고 답했습니다. 일본과 중국에서는 교외로 이주하는 가장 큰 동기로 내 집 마련을 꼽은 사람이 가장 많았습니다.

 

슈퍼스타 도시의 도심으로부터의 전출이 둔화된 것으로 보이지만 여전히 팬데믹 이전 수준을 상회하고 있습니다. 2019년부터 2021년까지 미국 슈퍼스타 도시 중심부에서 순유출된 인구는 두 배로 증가했으며, 2022년에는 감소했지만 여전히 2019년보다 높은 비율을 유지했습니다. 다시 말해, 팬데믹 기간 동안 떠났던 사람들이 다시 돌아오지 않고 있으며, 다른 사람들은 계속 떠나고 있다는 뜻입니다. 

 

특히 도심의 쇼핑은 여전히 침체되어 있습니다.
팬데믹 기간 동안 사람들이 집에 머무르면서 쇼핑 방식이 근본적으로 바뀌었습니다. 연구 대상 도시의 매장 근처 유동 인구는 급감했고, 소매 지출에서 온라인 지출이 차지하는 비중은 급증했습니다. 

 

최근에는 대도시 지역 매장 인근의 유동인구가 다시 증가했지만 여전히 팬데믹 이전보다 10~20% 낮은 수준입니다. 이러한 감소의 주요 원인은 소매 지출에서 온라인 지출이 차지하는 비중이 초기 급증 이후 더딘 성장세를 보였음에도 불구하고 2019년보다 여전히 높기 때문입니다. 

 

도심의 리테일러들은 특히 고객 유치에 있어 심각한 어려움에 직면해 있습니다. 2022년 10월 현재, 도심 매장 인근의 유동 인구는 교외 매장 인근보다 눈에 띄게 감소했습니다( Exhibit E3). 예를 들어, 뉴욕의 경우 교외 매장 인근의 유동 인구는 2020년 1월에 비해 16% 감소한 반면, 도심 매장 인근의 유동 인구는 36% 감소했습니다. 그리고 도심의 사무실 밀집 지역은 더 큰 어려움에 직면해 있습니다. 그 이유는 사람들이 사무실에 오는 빈도가 줄어들면 사무실 근처에서 쇼핑하는 빈도도 줄어들기 때문인 것으로 보입니다. 설문조사에서 일주일에 하루 이하로 사무실에서 근무하는 미국 응답자들은 일주일에 2~5일 사무실에서 근무하는 응답자보다 사무실 근처에서 총 소매 지출을 훨씬 적게 한다고 답했습니다. 

 

슈퍼스타 도시의 도심 외곽 이동은 둔화된 것으로 보이지만 여전히 팬데믹 이전 수준을 상회하고 있습니다.

 

Exhibit E3

매장 인근의 도보 이동 경로가 도심보다 교외에서 더 빠르게 회복되고 있습니다. 
2020년 1월 대비 매장 인근의 도보 추적 변화, %¹

참고: 도시는 뉴욕-뉴어크-저지시 대도시 통계 지역(MSA), 그레이터 런던 지역, 일드프랑스, 샌프란시스코-오클랜드-헤이워드 MSA, 휴스턴-더 우드랜드-슈가랜드 MSA, 관동 지역(도쿄) 등으로 구분됩니다.
1 매장에는 소매점 및 오락 시설이 포함되며 식료품점이나 약국은 포함되지 않습니다.
출처: Google의 커뮤니티 모빌리티 보고서; McKinsey 글로벌 연구소 분석 

 

부동산에 미치는 영향
팬데믹으로 인한 행동 변화(사무실 출근 감소, 도시 외곽으로의 이주 가속화, 사무실 밀집 지역에서의 쇼핑 감소)는 대부분의 슈퍼스타 도시에서 부동산에 대한 수요를 감소시킬 것입니다. 우리가 모델링한 시나리오에서 2030년까지 오피스 및 리테일 공간에 대한 수요는 대체로 2019년보다 감소할 것으로 예상됩니다( Exhibit E4). 주거 공간은 영향을 덜 받지만, 도시 중심부와 교외 지역의 가격 차이는 예전보다 좁아집니다. (이 모델은 가격 탄력성을 고려하지 않았기 때문에 수요가 감소하면 가격이 하락하여 수요가 다시 증가하는 현상을 고려하지 않았습니다. 이 모델에 대한 자세한 내용은 기술 부록을 참조하세요.)

 

Exhibit E4

온건한 시나리오에서는 2019년과 2030년 사이에 오피스 및 리테일 공간에 대한 수요가 급격히 감소합니다.
가격 조정 전 부동산 수요 변화, 2019-30년, %, 

• 팬데믹과 무관한 요인으로 인한 변화 ㅁ
• 팬데믹으로 인한 행동으로 인한 변화 ㅁ

참고: 시나리오에 대한 자세한 내용은 기술 부록을 참조하세요.
¹슈퍼스타 도시의 주거 공간에 대한 수요는 가격 탄력성이 높기 때문에 장기적으로 이러한 변화는 실제 수요 감소보다는 가격 재조정으로 이어질 가능성이 높습니다. 
출처: 베이징시 통계국, BNP파리바, 콜리어스, 상업용 부동산 인텔리전스 솔루션, 코스타, 영국 평준화-주택-지역사회부, E&G 부동산, E-Stat(일본), 유로스탯, EW & Associates 부동산, 독일 연방 통계청, 독일 부동산 파트너스, 카슬, 베이징시, 미쓰이 후도산; 국립통계경제연구소(프랑스), 국립통계연구소(스페인), 영국 통계청(영국), 리얼어드바이저, 산코 부동산 회사, 상하이시 통계국, 일본 통계청, 도쿄도, 미국 노동통계국, 미국 인구조사국, 맥킨지 글로벌 인스티튜트(McKinsey Global Institute) 분석

 

8,000억 달러
2030년까지 위태로운 오피스 공간의 가치

 

조사 대상 중견도시의 오피스 공간 수요는 13% 감소할 것입니다.
사무실 공간에 대한 수요는 부분적으로는 원격 근무의 증가와 부분적으로는 어려운 거시경제 환경으로 인해 이미 감소했습니다. 조사 대상 모든 도시에서 공실률이 증가했습니다. 미국 도시의 경우, 2019년부터 2022년까지 거래량(전체 매출의 총 달러 가치)은 57%, 평방피트당 평균 판매 가격은 20%, 희망 임대료는 약 22%(모두 실질 기준) 하락했습니다. 미국에서 가장 큰 영향을 받은 샌프란시스코의 경우, 2019년 대비 2022년에 공실 오피스 공간의 비율은 10%포인트, 거래량은 79%, 평방피트당 판매가격은 24%, 희망 임대료는 28% 하락했습니다(모두 실질 기준). 수요 감소로 인해 현재의 거시경제 상황을 경계하고, 직원들이 얼마나 사무실에 출근할지 불확실하며, 따라서 얼마나 많은 공간이 필요한지 불확실한 임차인들이 소유주와 더 짧은 임대차 계약을 협상하게 되었습니다. 임대 기간이 짧아지면 소유주가 자금을 조달하기가 더 어려워지거나 은행이 기존 임대 기간에 부분적으로 의존하는 가치 평가 모델을 조정할 수 있습니다. 

 

우리가 모델링한 시나리오에서 대부분의 도시에 필요한 오피스 공간의 양은 수십 년 동안 팬데믹 이전 수준으로 돌아가지 않습니다. 2030년에는 도시에 따라 2019년보다 수요가 20%까지 감소할 것으로 예상됩니다.2 이 추정치는 2025년까지 사무실 출근률이 지금보다는 높지만 팬데믹 이전보다는 여전히 낮고 부분적인 회복이 무기한 지속되는 보통 시나리오에서 모델링한 결과입니다.3 2030년 전체 직장인의 출근률이 지식 경제의 대기업 수준으로 떨어지는 더 심각한 시나리오에서는 도시에 따라 2019년보다 수요가 38%까지 감소할 것으로 예상됩니다. 

 

수요 감소는 가치 하락으로 이어질 것입니다. 연구 대상 9개 도시에서 2030년까지 보통 시나리오의 경우 총 8,000억 달러(실질 가치 기준)의 가치가 감소할 것으로 예상됩니다. 평균적으로 오피스 공간의 총 가치는 보통 시나리오의 경우 2019년부터 2030년까지 26%, 심각한 시나리오의 경우 42% 감소합니다. 금리 상승이 복합적으로 작용하면 가치에 미치는 영향은 더욱 커질 수 있습니다. 마찬가지로, 문제가 있는 금융 기관이 자금 조달 또는 소유 부동산의 가격을 더 빨리 낮추기로 결정할 경우 그 영향은 더 커질 수 있습니다.

 

수요 감소는 특히 부동산 업계에서 클래스 B와 클래스 C라고 부르는 품질이 낮고 오래된 건물에서 오피스 공간의 과잉을 초래할 것입니다. 2020년부터 2022년까지 미국 대도시의 클래스 A 빌딩의 임대료, 수요, 가격은 일반적으로 클래스 B 빌딩보다 더 빠르게 증가하거나 덜 급격하게 하락했습니다. 예를 들어, 같은 기간 뉴욕시의 평방피트당 평균 판매 가격은 A급 빌딩의 경우 3% 상승한 반면, B급 빌딩은 8% 하락했습니다.4 이러한 "품질로의 이동"에는 여러 가지 이유가 있습니다. 그 중 하나는 많은 고용주들이 고품질의 공간을 직원들의 사무실 출석을 장려하는 수단으로 여기기 때문입니다. 또 다른 이유는 B급 및 C급 오피스 공간은 시청각 장비의 수준이 떨어지는 등 하이브리드 업무에 적합하지 않은 경우가 많다는 점입니다. 또한, 하이브리드 근무로 인해 고용주가 필요로 하는 총 공간의 양이 줄어들었기 때문에 더 많은 양의 저품질 공간보다는 더 적은 양의 고품질 공간에 예산을 사용할 수 있습니다.

 

2 베이징과 상하이의 오피스 공간 수요를 예측할 때는 해당 도시의 도심만 조사했습니다. 다른 슈퍼스타 도시의 오피스 공간 수요를 예측할 때는 대개 대도시 전체가 아닌 더 넓은 지역을 대상으로 연구했습니다. 
3 이 모델은 주당 평균 출근자 수보다는 주당 최대 출근자 수를 고려합니다. 또한 더 적은 공간에 더 많은 책상을 배치하는 지속적인 추세와 인구 증가, 도시 이동의 변화, 지식 경제가 성장하지만 자동화의 영향을 받는 사무직 근로자의 비중을 고려했습니다. 
4 CoStar의 데이터

 

특히 도심의 경우 주거 수요 증가세가 둔화될 것입니다. 
팬데믹 기간 동안 부분적으로는 이주의 영향으로 교외나 다른 도시에 비해 수퍼스타 도심의 주거 수요 증가 속도가 더디게 나타났습니다. 2019년부터 2022년까지 연구 대상인 모든 슈퍼스타 도심의 주택 공실률은 도쿄의 경우 0.8%포인트에서 런던의 경우 9.9%포인트까지 증가한 반면, 교외의 경우 공실률이 훨씬 적게 증가하거나 심지어 감소했습니다.5 가격도 그 뒤를 이어 미국 슈퍼스타 도심의 경우 교외보다 8%포인트, 비슈퍼스타 도심보다 13%포인트 더 느리게 상승했습니다. 샌프란시스코에서는 일부 지역의 명목 가격이 2019년 말에서 2022년까지 12% 하락했습니다. 샌프란시스코 도심의 주택 가격은 현재 전국 평균 가격 상승률보다 7,500억 달러나 낮은 수준입니다. 이러한 현상은 전 세계적인 현상인 것으로 보입니다.

 

가격 조정을 고려하기 전, 우리가 모델링한 슈퍼스타 도시 중심부의 주택 수요는 팬데믹이 아니었다면 2030년까지 최대 10%까지 감소할 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고 샌프란시스코와 파리를 제외한 모든 도시에서 2019년보다 높을 것으로 예상됩니다. 이 추정치는 도심을 떠난 주민들이 다시 돌아오지 않고 2024년까지 각 도시의 인구 증가율이 팬데믹 이전으로 돌아간다는 가정에 근거한 것입니다. 인구 증가가 더 오래 침체된 상태로 유지된다면 수요에 미치는 영향은 훨씬 더 커질 것입니다.

 

그러나 가격은 조정될 것이고 임대료도 조정될 것입니다. 다시 말하지만, 우리 모델은 이러한 가격 조정을 고려하지 않았기 때문에 이를 반영한 수요 시나리오를 만들 수 없었습니다. 하지만 도심의 주택이 비어 있을 가능성은 낮다고 말할 수 있습니다. 주거 공간은 가격과 임대료가 하락하면 일반적으로 사용 가능한 공간이 빠르게 채워진다는 점에서 오피스 공간과 다릅니다. 실제로 도심의 공실률은 이미 도시 외곽으로의 이동이 시사하는 것보다 덜 급격하게 증가했습니다. 안타깝게도 가격과 임대료가 하락한다고 해서 비싼 집값과 노숙자 문제로 골머리를 앓고 있는 슈퍼스타 도시의 주거비가 훨씬 더 저렴해지지는 않을 것입니다.

 

연구 대상인 중견 도시에서 리테일 공간에 대한 수요가 9% 감소할 것입니다.
팬데믹 기간 동안 도심 매장 인근의 유동인구가 감소하면서 리테일 공간의 공실률이 증가하고 임대료가 하락했으며, 특히 사무실 밀집 지역에서는 임대료가 하락했습니다. 오피스 및 주거 공간과 마찬가지로, 2019년부터 2022년까지 샌프란시스코의 공실률은 1.8%포인트, 런던의 공실률은 6.2%포인트 증가하는 등 조사 대상 도시 중심지의 공실률이 모두 증가했습니다. 2019년부터 2022년까지 조사 대상 도시에서 소매점 임대료는 평균 5.4%(실질 기준) 하락했습니다. 실제로 지불된 임대료는 더 많이 하락했을 수 있습니다.

 

가격 조정을 고려하기 전, 우리가 모델링한 슈퍼스타 도심의 리테일 공간에 대한 수요는 2030년에 2019년보다 낮아져 임대료에 하락 압력을 가할 것입니다.6 예를 들어 샌프란시스코 도심의 경우 수요가 17% 감소할 것입니다. 이 추정치는 사람들이 부분적으로 사무실로 복귀하고(따라서 사무실 근처의 소매 지출이 부분적으로 회복됨), 사람들의 온라인 쇼핑 채택률이 2025년까지 팬데믹 이전 성장률로 회복되며, 팬데믹 기간 동안 이사한 사람들이 다시 이사하지 않는 시나리오에서 모델링한 결과입니다. 더 심각한 시나리오에서는 샌프란시스코 도심의 수요 감소가 26%에 달할 수 있습니다. 대부분의 초특급 도심에서는 팬데믹이 발생하지 않았더라도 수요가 감소할 것으로 예상되는데, 그 이유는 인구 추세와 온라인 쇼핑으로의 이동 증가 때문입니다. 그러나 주거용 부동산과 마찬가지로 가격은 조정될 가능성이 높습니다. 

 

5 데이터 제한으로 인해 중국은 제외된 추정치입니다. 
6 이 모델은 인구 증가, 원격 근무로의 전환, 1인당 지출 증가, 소매 지출에서 온라인 지출이 차지하는 비중의 증가, 이동 패턴의 변화, 교외에서의 쇼핑 증가 등을 고려합니다.

 

큰 영향을 받은 지역과 도시의 공통점
회귀 분석, 설문조사 응답, 문헌 검토 등 이 연구의 다양한 구성 요소를 검토한 결과, 팬데믹이 부동산 수요에 큰 영향을 미친 도시는 특정 특성을 갖는 경향이 있는 것으로 나타났습니다. (이러한 특성 중 어떤 것이 수요에 미치는 영향과 가장 밀접한 상관관계가 있는지는 확인할 수 없었습니다.)

 

일부 특성은 도시의 비즈니스 구성과 관련이 있습니다. 특히 지식 경제 종사자 비중이 높고, 대기업이 많으며, 통근자 대비 거주자 비율이 높고, 원격 근무를 문화적으로 더 많이 수용하는 도시일수록 수요에 더 큰 영향을 미치는 경향이 있습니다. 이러한 요인들은 사무실 출근율을 낮추어 사무실 공간에 대한 수요를 직접적으로 감소시키고, 도심 상점에서 쇼핑하는 직장인의 수를 감소시켜 소매 공간에 대한 수요를 감소시키며, 사람들이 도심 외곽으로 이동하도록 유도하여 주거 공간에 대한 수요를 감소시킵니다.

 

수요에 미치는 영향과 상관관계가 있는 다른 특성으로는 도시의 도시 구조와 관련이 있습니다. 특히 사무실 밀집 지역과 복합 용도 개발이 거의 없고 주택 가격이 비싸고 녹지 공간이 적은 도시일수록 수요에 미치는 영향이 더 큰 경향이 있습니다. 이러한 특성은 일하고, 생활하고, 쇼핑하기에 덜 바람직한 장소로 만듭니다.

 

이러한 특성 중 두 가지는 동네 수준에서도 수요에 미치는 영향과 관련이 있는 것으로 보입니다. 맨해튼과 샌프란시스코 카운티의 우편번호로 정의된 지역을 조사했습니다(Exhibit E5). 분석 결과, 한 동네에서 사무실이 차지하는 부동산의 비중이 클수록 그 동네에서 외부로 이주하는 인구가 더 많았습니다. 마찬가지로 주택 가격도 외부 이동과 상관관계가 있었는데, 주택 가격이 비싼 지역일수록 외부 이동이 더 많았습니다. (데이터의 한계로 인해 다른 특성들도 지역 수준에서 수요와 상관관계가 있는지는 확인할 수 없었습니다.) 

 

지역 내 부동산 중 사무실이 차지하는 비율이 높을수록 해당 지역으로부터의 전출이 많았습니다. 

 

 

Exhibit E5

바다를 끼고 있는 고가 주택 밀집 지역이 더 많은 이주를 겪는 경향이 있습니다.

참고: 이 보고서의 다른 예시에서와 같이 미국 인구조사국의 데이터가 아닌 미국 우체국에 접수된 영구 및 임시 주소 변경 요청을 기반으로 한 전출 추정치는 우편 데이터가 더 최신이고 더 작은 지역을 설명하기 때문입니다.
출처: 미국 인구조사국, 미국 우정국, Zillow 주택 가치 지수, 맥킨지 글로벌 인스티튜트 분석 자료

 

 

80%
뉴욕 금융 지구에서 오피스 전용 부동산이 차지하는 비율

 

비즈니스 구성과 도시 구조가 동네 수준에서 차이를 만듭니다.
맨해튼의 매우 다른 두 지역은 비즈니스 구성과 도시 구조가 동네 수준에서 수요와 상관관계가 있음을 보여줍니다. 첫 번째 지역인 파이낸셜 디스트릭트의 비즈니스 구성은 지식 경제에 크게 치우쳐 있으며, 전체 오피스 공간의 50%가 지식 경제 분야 임차인에 의해 점유되고 있습니다. 파이낸셜 디스트릭트의 도시 구조는 사무실 밀집 지역으로, 부동산의 80%가 사무실 전용입니다. 그리고 주택의 평균 가격은 약 150만 달러입니다. 이제 인근 로어 이스트 사이드의 경우, 사무실 공간의 22%만이 지식 경제 전용이고, 전체 공간의 7%가 사무실 전용이며, 평균 주택 가격은 약 1백만달러입니다.

 

이러한 요인들은 팬데믹이 두 지역에서 서로 다른 결과를 초래한 이유를 이해하는 데 도움이 됩니다. 예를 들어, 2020년 초부터 2022년 초까지의 국내 이주율은 로어 이스트 사이드보다 파이낸셜 디스트릭트에서 2.2배 더 높았습니다. 이는 금융 지구의 지식 경제가 널리 퍼져 있어 재택근무가 용이하기 때문에 사무실에서 멀리 떨어진 더 큰 집으로 이사할 가능성이 높았고, 한편으로는 비싼 집값이 다른 이유로 작용했을 수 있습니다.

 

도시 수준에서도 비즈니스 구성과 도시 구조가 차이를 주도합니다.
샌프란시스코의 기업 구성은 팬데믹이 샌프란시스코에 미친 큰 영향을 설명하는 데 도움이 됩니다. 샌프란시스코는 오랫동안 직장인, 특히 지식 경제 종사자가 많은 기술 중심 경제를 발전시켜 왔습니다. 인구 대비 고용 비율에서 알 수 있듯이 샌프란시스코는 통근자 비율을 나타내는 지표인 이 비율이 0.87로 전국 평균인 0.48보다 월등히 높습니다. 또한 샌프란시스코의 고용주들 중 상당수가 기술 산업에 종사하고 있기 때문에 팬데믹이 시작되었을 때 원격 근무 기술을 인지하고 도입할 가능성이 더 높았을 수 있습니다. 샌프란시스코의 도시 구조도 팬데믹이 샌프란시스코의 수요에 큰 영향을 미친 이유를 설명하는 데 도움이 됩니다. 샌프란시스코 카운티의 주택 가격은 전국 평균보다 5배, 교외 지역의 가격보다 거의 두 배나 높습니다. 또한 샌프란시스코는 복합 용도 개발이 제한되어 있어 샌프란시스코의 26개 지역 중 9개 지역에서 사무실이 전체 부동산의 30% 이상을 차지합니다.

 

팬데믹은 샌프란시스코보다 파리에서 수요에 덜 큰 영향을 미쳤습니다. 기술 기업과 지식 경제에 크게 의존하는 샌프란시스코와 달리 파리는 뷰티, 숙박업, 소비자 소매업 등 다양한 산업 분야에서 글로벌 리더인 기업들이 자리 잡고 있습니다. 하지만 파리의 도시 구조는 주민들을 밀어내는 요소와 끌어당기는 요소를 동시에 가지고 있습니다. 한편으로는 파리 도심의 주택 가격이 교외 지역보다 두 배, 전국 평균보다 네 배나 높습니다. 반면에 파리는 복합 용도 개발이 활발합니다.

 

마지막으로, 우리가 연구한 대부분의 도시에 비해 부동산 수요의 영향을 덜 받은 도쿄를 생각해 보겠습니다. 도쿄의 근로자 대부분은 기술 의존도가 높은 샌프란시스코와 달리 도소매업에 종사하고 있습니다. 파리와 마찬가지로 일본은 특히 중소기업 직원들 사이에서 사무실에 출근하는 것을 중시하는 문화를 가지고 있습니다. 설문조사에서 도쿄의 응답자들은 일주일에 3.7일을 사무실에 출근해야 한다고 답해 파리의 3.3일보다 눈에 띄게 높은 응답률을 보였습니다. 고용주에 대한 충성도는 샌프란시스코에 비해 낮은 반면, 기술 도입률은 일본이 더 높은 것으로 나타났습니다. 또한, 소매 지출에서 온라인 지출이 차지하는 비중은 조사 대상 국가 중 일본이 가장 낮았는데, 이는 사무실 출근률이 높고 오프라인 소매 쇼핑을 계속하는 데 영향을 미쳤을 수 있습니다. 또한 도쿄의 도심 주택 가격은 전국 평균보다 2.1배 높은데, 이는 파리의 4.1, 샌프란시스코의 5.0보다 현저히 낮은 수치입니다.

 

하이브리드 공간에서 번창하기

슈퍼스타 도시는 하이브리드 근무로 인해 공실률이 악화되고 지역 활력이 위협받으며, 이로 인해 도심이 고용주, 직원, 주민들에게 덜 매력적으로 느껴지는 새로운 현실에 직면하고 있습니다. 이러한 새로운 현실에 적응하기 위해 도시 이해관계자들은 스스로 더 많은 하이브리드 접근 방식을 채택하는 것을 고려할 수 있습니다. 동네와 건물 수준에서, 심지어 건물의 층을 설계할 때에도 동질성보다는 다양성, 적응성, 유연성을 선택하면 도시가 번창하는 데 도움이 될 수 있습니다.

 

동네 수준에서 복합 용도 개발 고려하기
도시가 적응할 수 있는 한 가지 방법은 복합 용도 지역, 즉 단일 유형의 부동산(특히 사무실)이 지배하지 않고 사무실, 주거 및 소매 공간이 다양하게 혼합된 지역을 개발하는 것입니다. 이러한 하이브리드 지역은 팬데믹 이전에도 인기가 높아지고 있었습니다. 팬데믹으로 인해 사무실에 대한 수요가 줄어들면서 도시에는 다른 용도로 전환할 수 있는 빈 공간이 생겼습니다. 또한, 연구에 따르면 복합 용도 지역은 사무실 밀집 지역보다 팬데믹 기간 동안 피해를 덜 입은 것으로 나타났습니다. 이러한 회복력은 투자자, 개발자, 도시가 장소 만들기에 참여할 더 많은 이유를 제공합니다.

 

물론 지역 재개발은 엄청난 규모의 사업이기 때문에 많은 이해관계자를 동원하는 것이 중요합니다. 정부는 특히 제한적인 구역 정책을 개혁하는 데 도움이 될 수 있습니다. 재개발에 필요한 자금을 조달하려면 투자자가 필요합니다. 그리고 개발자는 복합 용도 비전을 현실로 만들어야 합니다.

 

교외 지역도 하이브리드 주거의 혜택을 누릴 수 있습니다. 출퇴근에 얽매이지 않고 도심과 멀리 떨어져 사는 것에 대한 걱정을 덜게 된 도시 거주자들은 점점 더 친환경적인 지역에 더 큰 주택을 찾고 있습니다. 교외에 더 많은 주택과 상가가 들어서면 이들의 선호를 충족시키는 데 도움이 될 수 있습니다. 다가구 주택은 단독 주택보다 더 많은 사람을 수용할 수 있기 때문에 특히 유리할 수 있습니다. 아파트가 도심의 아파트보다 더 크고 쾌적하다면 공간을 찾는 도시민을 끌어들일 수 있습니다. 교외 정책 입안자들은 구역을 조정하고, 개발자에게 인센티브를 제공하며, 최소 주거 규모 및 창문 요건과 같이 주택 건설을 방해하는 규정을 재검토하여 다가구 주택 개발을 장려하는 방안을 고려할 수 있습니다. 

 

물론 지역 재개발은 엄청난 규모의 사업이기 때문에 많은 이해관계자를 동원하는 것이 중요합니다.

 

또한 다가구 주택은 단독 주택보다 에너지 효율이 높기 때문에 탄소 배출량을 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다. 또한 많은 사람들을 수용하기 때문에 많은 대도시 지역에서 겪고 있는 주택 부족 문제를 완화하여 해당 지역의 주거비를 낮추는 데 도움이 될 수 있습니다.

 

건물 수준에서 적응력과 유연성을 갖춘 공간을 구축하세요.
전통적인 오피스 및 리테일 공간에 대한 수요 감소에 적응하기 위해 개발자는 하이브리드 빌딩을 만들 수 있습니다. 가장 야심찬 비전은 디자인, 인프라, 기술을 다양한 용도에 맞게 쉽게 변경할 수 있는 범용 '중립적 용도' 건물입니다. 예를 들어 고객의 선호도가 바뀌면 의료용 건물을 호텔이나 아파트 건물로 쉽게 전환할 수 있다고 상상해 보세요. 좀 더 겸손하게는 다양한 수준의 협업 및 개인 업무를 수용하거나 개방형 사무실과 폐쇄형 사무실의 다양한 배치를 수용하도록 건물을 설계할 수 있습니다. 또한 하이브리드 근무에 대한 고용주의 접근 방식을 알려줄 수 있는 사용 패턴을 추적하는 센서와 같이 유연성을 촉진하는 기술을 포함할 수도 있습니다.

 

하이브리드 빌딩은 적어도 두 가지 이점이 있습니다. 하나는 현재로서는 예측할 수 없는 선호도의 변화로부터 소유주를 보호할 수 있다는 점입니다. 두 번째는 최근 오피스 부문의 임대 기간이 짧아지는 추세와 관련이 있습니다. 임차인의 입주와 퇴거가 더 빈번해질 것이기 때문에 적응력이 높아지면 빌딩의 가치가 더 높아질 수 있습니다.

 

개발자는 오피스를 아파트, 호텔, 학교 등 더 많은 수요가 있는 공간으로 전환할 수도 있습니다. 그러나 전환은 매우 어렵습니다. 용도지역 변경, 리노베이션을 위한 기존 임대차 계약 재협상, 물리적 한계에 대한 대처 등이 장애물이 될 수 있습니다. 또한, 연구 대상 도시에서 초과 오피스 공간을 모두 주택으로 전환하더라도 각 도시의 주거 공간은 3% 미만으로 증가합니다.7 그럼에도 불구하고 오피스 빌딩의 입주율 감소와 임대료 하락 전망에 직면한 소유주에게는 전환의 기회비용이 감소하여 성공적인 전환이 늘어날 수 있습니다. 

 

7 초과 오피스 공간은 구조적 공실률로 인해 발생할 수 있는 공실률을 초과하여 공실이 예상되는 공간을 의미합니다. (2014~2019년 평균 공실률로 정의).

 

빈 공간을 복합적인 장소로 바꾸는 것은 슈퍼스타 도시를 변화시키고 역동적이고 번영하는 미래를 준비하는 방법이 될 수 있습니다.

 

 

리테일 공간 개발자도 적응성을 염두에 두어야 합니다. 최근 리테일 임차인들은 매장을 폐쇄하거나 더 작은 공간으로 이전하는 등 보다 엄격한 기준으로 공간을 평가하고 있습니다. 개발자가 적응력이 뛰어난 공간을 구축한다면 임차인의 변화하는 요구에 부응할 가능성이 높아질 것입니다. 또한 개발자는 전통적인 소매업이 아닌 배송 및 주문 처리 또는 물류 전용 공간과 같은 새로운 매장 형식을 제공할 수도 있습니다. 또는 인도까지 확장된 식당 공간과 같이 주변 환경과 더욱 통합된 건물을 설계할 수도 있습니다.

 

층 수준에서 모듈식 다용도 공간을 설계하세요. 
오피스 공간을 임대하는 고용주와 리테일 공간을 임대하는 상인 모두 도심의 임차인은 평소에는 방문 빈도가 적었던 직장인과 쇼핑객으로부터 '출퇴근 시간대 수익'을 창출해야 할 수 있습니다. 이 경우에도 유연하고 적응력 있는 사고가 도움이 될 수 있습니다. 예를 들어, 사무실은 단순히 일만 하는 장소가 아니라 직원들이 진정으로 즐거운 시간을 보내는 장소이거나 매력적인 이벤트와 활동에 참여할 수 있는 장소가 될 수 있습니다. 오피스 임차인은 매력적이고 호스피탈리티 지향적인 업무공간을 구축하여 직원들을 끌어들이려고 노력할 수 있습니다. 또한 오피스 임차인은 주 단위로 변화하는 업무 패턴에 적응할 수 있는 모듈형 공간을 설계할 수도 있습니다. 그리고 가장 미래지향적인 임차인은 하이브리드 업무 패턴과 선호도를 구성할 수 있는 효율적인 디지털 방식을 제공할 것입니다.

 

리테일러 역시 다양한 용도에 맞는 공간을 설계하여 '출퇴근 시간을 벌어야' 할 수 있습니다. 대표적인 예로 온라인 쇼핑이든 오프라인 쇼핑이든 고객에게 하나의 매끄러운 경험을 제공하는 옴니채널 소매업을 쉽게 수용할 수 있는 매장을 들 수 있습니다. 마찬가지로 매장은 체험형 소매업을 제공할 수 있습니다. 예를 들어, 한 백화점 브랜드는 고객이 온라인에서 구매한 제품을 수령하고, 옷을 수선하고, 스타일에 대한 조언을 구하고, 미용실을 이용할 수 있는 소규모 매장을 출시하고 있습니다.

 

실제로 사무실, 주택, 상점이 나란히 존재하는 '하이브리드 층'을 상상하는 것은 어렵지 않습니다. 건물이나 지역과 마찬가지로 층의 경우에도 빈 공간을 하이브리드 공간으로 바꾸는 것은 단순히 팬데믹으로 인한 피해에 대응하기 위한 방법이 아닐 수 있습니다. 슈퍼스타 도시를 변화시키고 역동적이고 번영하는 미래를 준비할 수 있는 방법이 될 수도 있습니다.

 

 

 

empty-spaces-and-hybrid-places-v5.pdf (mckinsey.com)