[맥킨지 보고서 리뷰] 빈 공간과 하이브리드 공간: 팬데믹이 부동산에 미치는 지속적인 영향(1)

맥킨지의 부동산 실무

빈 공간과 하이브리드 공간

팬데믹이 부동산에 미치는 지속적인 영향

 

[내용 요약]

팬데믹이 슈퍼스타 도시의 부동산에 미치는 영향

 

코로나19 팬데믹이 전 세계 도시 GDP와 GDP 성장률에서 불균형적인 비중을 차지하는 도시인 '슈퍼스타' 도시에서 사람들이 일하고, 생활하고, 쇼핑하는 방식을 어떻게 변화시켰는지 살펴본 McKinsey Global Institute의 연구 보고서를 소개합니다.

 

연구의 주요 결과

• 하이브리드 근무는 앞으로 계속될 것이며 사무실 출석률은 30% 감소할 것입니다.
• 도심 인구의 최대 7%가 도시를 떠났고, 특히 도심의 쇼핑은 여전히 침체되어 있습니다.
• 슈퍼스타 도시의 오피스 및 리테일 공간에 대한 수요는 팬데믹 이전 수준으로 유지될 것이며, 주거 공간에 대한 수요는 특히 도시 중심부에서 약화될 것입니다.
• 부동산은 지역적이며, 수요는 비즈니스 믹스, 도시 구조, 지역 문화 등의 요인에 따라 지역과 도시마다 크게 달라질 것입니다.
• 도시와 건물은 복합 용도 지역 개발, 적응력 높은 건물 건설, 복합용도 사무실 및 소매 공간 설계 등 스스로 하이브리드 접근 방식을 취함으로써 적응하고 번영할 수 있습니다.

 

연구 방법론 및 데이터 출처

글로벌 설문조사, 다양한 2차 자료, 9개 슈퍼스타 도시의 오피스, 주거, 리테일 공간에 대한 미래 수요를 예측하는 시나리오 기반 모델 등 보고서에 사용된 연구 접근 방식과 데이터 소스에 대해 설명합니다. 


팬데믹이 슈퍼스타 도시의 부동산 시장, 특히 오피스, 주거 및 리테일 공간에 어떤 변화를 가져왔나?

• 하이브리드 근무는 계속될 것입니다: 사무실 출근률은 팬데믹 이전보다 여전히 30% 낮으며, 많은 직원이 원격 근무 또는 유연 근무를 선호합니다. 집값이 비싸고 지식 경제 종사자가 많은 도시에서 사무실 출근률이 더 낮습니다.
• 도심 인구의 최대 7%가 도시를 떠났습니다: 팬데믹으로 인해 사람들이 더 나은 주거 환경을 찾아 도심을 떠나면서 대부분의 슈퍼스타 도시에서 교외화 추세가 가속화되었습니다. 하이브리드 근무는 출퇴근의 필요성을 줄임으로써 이를 가능하게 했습니다.
• 특히 도심의 쇼핑은 여전히 침체되어 있습니다: 팬데믹으로 인해 온라인 쇼핑도 활성화되어 2020년에 3~4% 성장했습니다. 도심의 오프라인 매장 근처 유동인구는 팬데믹 이전 수준으로 회복되지 않아 리테일러에게 어려움을 주고 있습니다.
  
  

팬데믹이 오피스, 주거, 리테일 등 다양한 유형의 공간에서 부동산 수요와 공급에 미치는 영향

• 사무실 공간: 사무실 출근율 감소, 유연근무제, 자동화 등으로 인해 대부분의 초우량 도시에서 2030년 오피스 공간에 대한 수요가 2019년보다 감소할 것으로 예상됩니다. 이는 공실률 증가, 임대료 하락, 부동산 가치 하락으로 이어질 것입니다. 샌프란시스코, 상하이, 베이징, 런던, 뮌헨이 가장 심각한 오피스 공간 공급 과잉에 직면할 것으로 예상됩니다.
• 주거 공간: 주거 공간에 대한 수요는 팬데믹으로 인한 도시 중심부에서 교외로의 이주에도 불구하고 대부분의 슈퍼스타 도시에서 2030년에 2019년보다 더 높을 것으로 예상됩니다. 그러나 도심과 교외 지역 간의 가격 격차는 좁혀질 것이며, 많은 도시에서 주택 경제성은 여전히 과제로 남을 것입니다.
• 소매 공간: 온라인 쇼핑으로의 전환, 유동인구 감소, 매장 내 지출 감소로 인해 대부분의 초우량 도시에서 2030년 소매 공간에 대한 수요는 2019년보다 감소할 것으로 예상됩니다. 도심과 사무실 밀집 지역의 리테일러는 교외나 쇼핑 목적지에 있는 리테일러보다 더 큰 어려움에 직면할 것입니다.
  
  

팬데믹이 도심의 리테일 부동산에 미치는 영향

• 리테일 공실률 및 임대료 하락: 팬데믹으로 인해 오프라인 매장, 특히 사무실 밀집 지역의 유동인구와 지출이 감소했습니다. 이로 인해 도심의 리테일 공간 공실률이 높아지고 임대료가 하락했습니다.
• 런던과 파리가 가장 큰 영향을 받았습니다: 조사 대상 8개 도시 중 런던과 파리는 2019년부터 2022년까지 리테일 공실률이 가장 많이 증가하고 리테일 임대료가 가장 많이 감소한 것으로 나타났습니다.
• 수요 감소 예상: 이 모델은 시나리오에 따라 2030년 도심의 리테일 공간에 대한 수요가 2019년보다 9~31% 감소할 것으로 예상합니다. 이러한 감소를 이끄는 주요 요인은 인구 유출, 소비자 지출 감소, 온라인 쇼핑 증가입니다.
  
  

2030년 부동산 수요를 회복, 보통, 심각의 세 가지 시나리오로 예측한 연구 방법론

• 이 연구에서는 사무실, 주거용, 소매용 공간에 대해 세 가지 상호 연관된 모델을 사용했으며, 일부 요소(예: 인구, 사무실 출근율, 전자상거래 보급률 등)의 값을 변경하여 다양한 시나리오에서 수요를 추정했습니다.
• 또한 17개 도시에서 13,000명의 직장인을 대상으로 실시한 설문조사에서 고용 정보, 사무실 출근, 공간 수요, 소매 지출, 이동 패턴 등의 주제를 다룬 질문이 포함되어 있습니다.
• 이 페이지에는 조사 결과와 가정을 뒷받침하는 많은 참고자료가 포함되어 있습니다.
  
  

맥킨지의 부동산 실무
맥킨지의 부동산 프랙티스는 투자자, 부동산 소유주, 부동산 관리자, 그리고 공간의 주요 점유자이자 사용자인 세계 유수의 조직과 협력합니다. 고객이 서비스를 제공하는 비즈니스, 환경, 커뮤니티에 혜택을 주는 지속 가능하고 포용적인 성장을 가속화하는 것을 목표로 합니다.

독점 기술, 글로벌 규모, 현지 전문성을 바탕으로 고객이 파괴적 혁신을 수용하고 혁신을 개척하며 자신과 업계를 위한 새로운 미래를 설계할 수 있도록 지원할 수 있는 독보적인 역량을 갖추고 있습니다.

맥킨지의 부동산 프랙티스 및 인사이트에 대한 자세한 내용은 www.mckinsey.com/industries/real-estate/our-insights 에서 확인할 수 있습니다.

 

 

 

콘텐츠

 

한눈에 보기
요약
1. 하이브리드 업무가 사람들의 일과 생활, 쇼핑 방식을 바꾼 방법 
2. 부동산에 미치는 영향 
3. 큰 영향을 받은 지역과 도시의 공통점 
4. 하이브리드 장소에서의 번영 
기술 부록 
감사의 글

 

 

empty-spaces-and-hybrid-places-v5.pdf (mckinsey.com)