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디트로이트의 복귀가 디트로이트 시민들에게 도움이 될까요?
이 페이지는 디트로이트의 부동산 개발과 지역 사회 혜택에 관한 기사입니다. 다음은 주요 내용입니다:
- 저자의 개인적인 경험: 저자는 가족 투자로 디트로이트의 낡은 집을 구입했지만, 수리 비용과 강도 사건 등으로 어려움을 겪었다.
- 도심의 부흥: 디트로이트는 파산 이후에도 다운타운에 큰 규모의 프로젝트들이 들어와 경제적으로 회복하고 있다. 하지만 이 혜택은 일부 지역과 인구에만 국한되어 있다.
- 지역 사회 혜택 조약: 디트로이트는 세금 감면이나 공공 토지 양도를 받는 개발자들에게 지역 사회와 협상을 강제하는 법을 통과시켰다. 그러나 실제로는 개발자들이 지역 주민들에게 제공하는 혜택이 매우 적고, 정부도 개발자들의 편을 들고 있다.
- 저자의 결론: 디트로이트의 부흥은 누구를 위한 것인지, 투자자들이 오랫동안 여기에 살아온 사람들에게 무엇을 갚아야 하는지에 대한 까다로운 질문을 던진다. 저자는 이 문제를 해결하기 위해 더 나은 방법을 찾아야 한다고 주장한다.
[Bing Chat Copilot의 페이지 요약]
[기사 원문 링크] Opinion | Will Detroit’s Comeback Benefit Detroiters? - The New York Times (nytimes.com)
[Quillbot으로 기사 요약]
저자는 디트로이트에서 태어났지만 지금은 가격 상승으로 쫓겨날 위기에 처한 사촌들을 위해 동네를 개선하고 집을 마련하기 위한 가족 투자의 일환으로 2021년에 구입한 디트로이트의 한 주택에 대해 설명합니다. 디트로이트는 최근 몇 년 동안 르네상스를 맞이했지만, 그 르네상스는 도시 면적의 20배에 달하는 7제곱마일에 집중되어 있습니다. 고풍스러운 Q라인 노면전차와 같은 새로운 편의시설은 도심 외곽에 정차하여 대부분의 주민에게 도달하지 못합니다.
백인들이 가장 좋은 지역으로 몰려들면서 수천 명의 흑인 디트로이트 주민들은 임대료나 구매 비용을 감당하지 못해 다른 곳으로 이주했습니다. 디트로이트를 변화시키는 메가 프로젝트는 세금 감면 혜택과 억만장자들에 대한 달콤한 토지 거래로 많은 디트로이트 주민들을 밀어내고 있습니다. 저자의 낙관론에 따르면 디트로이트는 주민을 내쫓지 않고 개발할 수 있지만, 디트로이트의 재도약이 누구를 위한 것인지, 투자자들은 이곳에 오랫동안 살아온 주민들에게 어떤 빚을 지고 있는지에 대한 가시적인 질문은 여전히 남아 있습니다.
'디트로이트에 오신 것을 환영합니다.'
저자는 디트로이트의 낙후된 동네에 있는 주택을 개조하는 데 많은 비용이 들었고, 이 프로젝트의 가치에 대한 거의 종교적인 믿음이 필요했던 경험을 공유합니다. 꼼꼼한 장인이었던 저자의 친구가 강도를 당하고 자동차를 도난당했습니다. 경찰은 수사를 꺼려했지만 저자의 옆집 이웃이 그를 안심시켰습니다.
저자는 또한 최근 디트로이트의 연간 예산 26억 달러를 초과할 것으로 예상되는 30억 달러 규모의 의료 복합단지 프로젝트에 대해서도 언급합니다. 이 프로젝트에 대해 일부 주민들은 환영하는 반면 다른 주민들은 공동화 현상에 대해 불만을 제기하는 등 지역 주민의 반응이 엇갈리고 있습니다. 웨스트 그랜드 블러바드 협업의 전무 이사 카산드라 플로이드는 헨리 포드 병원과의 이전 계약이 기대에 미치지 못했기 때문에 혜택이 부유층에게 돌아갈 것을 우려하고 있습니다. 이 단체는 현재 장기 거주자들을 위한 주택 수리 및 임대 지원을 위한 기금 마련을 추진하고 있습니다.
더 많은 것을 요구하다
10월, 지역 사회 혜택 절차는 지역 고등학교에서 열린 회의에서 시작되었으며, 83명의 주민이 개발업체와 혜택 패키지를 협상하는 위원회에 참여할 두 명의 지역 사회 대표를 뽑는 투표를 실시했습니다. 웨스트 그랜드 블러바드 공동체가 위원회의 한 자리를 차지했지만 나머지 7명의 위원은 시의회 의원이나 도시 계획 부서에서 임명했습니다. 최종 패키지에는 비영리 병원이 이미 일부 서비스를 제공하고 있음에도 불구하고 보험에 가입하지 않은 사람들을 위한 비급여 진료가 포함되어 있습니다. 병원과 미시간 주립대 대표들은 이 프로젝트가 지역사회에 큰 도움이 될 것이라고 주장했습니다.
억만장자를 위한 수표
디트로이트의 새로운 의료 단지는 주변 지역에 자금을 제공할 것으로 예상되지 않으며, 개발자들은 양보를 제공하지만 임대료 상승으로부터 장기 거주자를 보호하는 데는 거의 도움이 되지 않습니다. 위원회는 임대료 지원과 주택 수리를 위해 수천만 달러를 요청했지만, 개발업체는 건설 현장에서 디트로이트 주민을 충분히 고용하지 않은 것에 대한 벌금으로 충당할 수 있는 250만 달러만 제안했습니다. 위원회는 커뮤니티 단체에 대한 보조금으로 최소 300만 달러를 요청했지만, 개발업자들은 수천 명이 거주하는 지역의 커뮤니티 단체에 30만 달러, 즉 연간 2만 달러를 분배하는 데 동의했습니다. 위원회는 이 안건을 통과시켰고, 시의회는 이번 달에 표결이 있을 때 이 안건을 통과시킬 가능성이 높습니다. 이 절차는 시 공무원이 개발자에게 최상의 거래를 제안할 때만 작동합니다.
*아래의 더보기를 누시면 전문을 보실 수 있습니다.
기사 전문 번역
디트로이트의 한 블록에 있는 낡은 침실 5개짜리 아메리칸 포스퀘어 주택을 인터넷에서 찾았습니다. 지붕을 덮고 있는 파란색 방수포는 저를 놀라게 하지 않았습니다. (그래야만 했죠.) 제가 살고 있는 보스턴 지역의 주차 공간을 겨우 살 수 있는 4만 4,000달러라는 가격도 마찬가지였습니다.
이 집은 1940년대에 어머니의 이모들이 짐 크로우를 피해 미시시피에서 올라왔을 때 머물렀던 곳에서 멀지 않은 곳이었어요. 지금은 박물관이 된 모타운의 첫 번째 녹음 스튜디오나 야심차게 확장 계획을 세우고 있던 거대한 복합 건물인 헨리 포드 병원에서도 멀지 않았습니다. 저는 사촌인 크리스티나에게 집을 구경해 달라고 부탁했습니다.
크리스티나는 "잠재력이 많은 집이라고 생각했어요."라고 말했습니다. 크리스티나는 길 건너편에 그 지역에서는 드물게 백인 남성이 살고 있다는 점에 주목했습니다. 지붕이 새는 등 문제가 많았던 그 집을 우리가 소유하게 되었죠.
2021년에 가족 투자로 구입한 이 집은 우리가 동네를 개선하는 데 역할을 할 수 있는지, 디트로이트에서 태어났지만 지금은 가격 상승의 위험에 처한 사촌들을 위한 집을 확보할 수 있는지 알아보기 위한 미친 실험의 일환이었다.
디트로이트가 파산 신청을 한 지 10년이 넘었고, 디트로이트 시내에 돈의 물결이 밀려들었습니다. 섹션 8 아파트는 고급 콘도가 되었습니다. 이제 더 큰 다운타운 지역에는 록펠러 센터보다 더 큰 야외 아이스 스케이트장, 제임스 비어드 상을 수상한 제과점, 세계 최고의 스타들이 공연하는 최첨단 아레나가 있습니다.
자동차 산업과 미국 중산층을 탄생시킨 미국의 위대한 도시 디트로이트가 다시 부활하고 있습니다. 저는 감동을 받았습니다.
하지만 디트로이트에서 태어난 제 사촌들은 그렇지 않았습니다. 르네상스는 그보다 20배나 큰 도시의 7제곱마일에 집중되어 있습니다. 고풍스러운 Q라인 전차 같은 새로운 편의시설은 시내 외곽에서 멈춰서 대부분의 주민에게 도달하지 못합니다. (제 사촌 제임스는 Q라인을 '젠트리피케이션의 이동 수단'이라고 부릅니다.) 크리스티나는 흑인이 대부분인 이 도시에서 거의 모든 백인 얼굴이 등장하는 2017년 광고를 떠올립니다. 이 광고는 소란을 일으켰고 빠르게 삭제되었지만, 크리스티나가 보기에는 조용한 부분이 크게 들렸다고 합니다.
백인들이 도시의 가장 좋은 지역으로 몰려들면서 수천 명의 흑인 디트로이트 주민들은 임대료나 구매 비용을 감당하지 못해 다른 곳으로 이주했습니다. 무엇보다도 디트로이트를 변화시키고 있는 대규모 프로젝트가 억만장자들에게 세금 감면과 달콤한 토지 거래로 보조금을 받고 있다는 점이 가장 큰 문제입니다. 많은 디트로이트 시민들은 자신들을 내쫓는 세력에 세금을 지불하고 있다고 생각합니다.
이러한 분노는 2016년 디트로이트가 미국의 주요 도시 중 유일하게 개발자가 상당한 세금 감면이나 공공 토지 양도를 받는 모든 프로젝트에 대해 지역사회와 협상을 하도록 하는 지역사회 혜택 협약 조례를 통과시킨 활동가 캠페인의 원동력이 되었습니다. 다른 도시에서도 이와 유사하지만 자발적인 협약을 통해 대규모 개발 프로젝트의 방관자가 될 수 있는 주민들에게 가치 있는 무언가를 제공하도록 설계되었습니다: 로스앤젤레스에서는 생활임금을 보장하고, 내슈빌에서는 지역 장인들을 위한 소매 공간을 제공하며, 앨라배마주 버밍엄에서는 취약 계층을 우선적으로 고용합니다. 하지만 디트로이트의 경우, 이 조례가 디트로이트 시민들에게 도시의 성공에 대한 더 큰 지분을 줄 수 있을지는 확실하지 않습니다.
저는 처음에는 디트로이트시가 이 문제를 해결할 수 있을 거라고 낙관적으로 생각했습니다. 빈집이 많은 디트로이트에서 주민을 내쫓지 않고 개발할 수 있는 도시가 있다면 바로 디트로이트여야 한다고 생각했습니다. 하지만 디트로이트의 재도약이 누구를 위한 것인지, 투자자들이 그동안 이곳에 살아온 사람들에게 어떤 빚을 졌는지에 대한 까다로운 질문은 고려하지 않았죠.
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'디트로이트에 오신 것을 환영합니다.
낙후된 동네에서 죽은 집을 다시 살리려면 돈만으로는 부족합니다. 그만한 가치가 있을 것이라는 종교에 가까운 믿음이 필요합니다. 우리 집에서 교체가 필요한 것은 지붕뿐만이 아니었습니다. 수년간 방치된 탓에 썩은 물이 스며들었죠. 소소한 업그레이드로 시작한 공사는 대대적인 리모델링으로 바뀌었습니다. 조잡한 하청업체들이 난립한 끝에 저는 어릴 적 친구이자 꼼꼼한 장인에게 부탁하여 공사를 다시 시작하게 되었습니다. 그가 낡은 손잡이와 튜브 배선을 뜯어내고 구부러진 배선을 곧게 펴는 모습을 보니 기분이 좋았습니다.
하지만 첫 번째 검사를 통과하려고 할 때쯤, 그는 우리가 고용한 부정직한 전기 기술자와 다툼을 벌였습니다. 전기 기사는 불길한 문자를 보냈습니다: "디트로이트에 오신 것을 환영합니다." 몇 시간 후, 누군가 문을 부수고 들어와 제 친구의 공구와 온수기를 훔쳐갔습니다.
경찰은 수사를 꺼려했습니다. 한 경찰관은 "여기는 디트로이트입니다."라고 설명했는데, 이는 디트로이트 사람들이 많은 것을 기대하지 말아야하는 이유를 정당화하는 자주 들었던 문구였습니다. 강도 사건 이후, 공회전하는 모든 차량이 잠재적인 위협으로 느껴졌습니다. 제 휴대폰에는 근처에서 발생한 폭행과 강도에 대한 알림이 오기 시작했습니다. 제 친구는 신변 보호를 위해 총기 소지 면허를 갱신했습니다. 크리스티나는 저에게 포기하지 말라고 당부했습니다. "하나님께서는 항상 계획이 있으시죠." 그녀가 말했습니다. 저는 우리의 축복을 세어보았습니다: 옆집 이웃이 강도를 겁줘서 자신의 안전을 위험에 빠뜨렸기 때문입니다. 우리 주변의 여러 집이 수리 중이었습니다. 망치와 톱 소리가 공기를 가득 채웠습니다.
8월에 한 이웃이 디트로이트에 들어설 30억 달러 규모의 의료 복합단지, 즉 헨리 포드 병원이 미시간 주립대와 공유할 연구소와 디트로이트 피스톤스를 소유한 사모펀드 억만장자 톰 고어스가 건설할 600세대 이상의 주택에 대해 이야기해 주었습니다. 건설 비용은 시 자체의 연간 예산 26억 달러를 초과할 것으로 예상됩니다. 그리고 우리 집에서 불과 1마일 떨어진 곳이었죠.
제 이웃 중 일부는 이 프로젝트를 환영했습니다. 다른 사람들은 식민지화되는 것에 대해 불평했습니다. 저는 더 많은 보안과 일자리를 가져올 것이라는 희망을 품었습니다. 그러나 이 프로젝트에 대한 희망과 두려움을 조사하던 지역 단체인 웨스트 그랜드 블러바드 콜라보레이티브의 전무 이사 카산드라 플로이드는 이 프로젝트의 혜택이 시내 개발과 같이 이미 부유한 사람들에게 돌아갈 것을 걱정했습니다.
플로이드 씨는 헨리 포드 병원과의 이전 계약이 기대에 부응하지 못했다고 말했다. 그것은 일자리에 초점을 맞추었습니다. 많은 사람들이 고용되었습니다. 그러다 많은 사람들이 일자리를 잃었습니다. 냉소주의가 시작되었습니다. 한 번은 고등학생들에게 동네에 대한 꿈을 그리게 하려고 했어요. 그들은 거절했다. "아무도 우리를 위해 아무것도 해주지 않을 거예요." 한 학생이 그녀에게 말했다.
"이번에는 더 잘해야 합니다."라고 그녀는 다짐했다.
이 단체는 지역 사회 혜택 계약의 다른 요청 중에서도 장기 거주자를 위한 주택 수리 및 임대 지원을 위한 기금을 추진하기로 결정했습니다.
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더 많은 것을 요구하다
10월, 지역 사회 혜택 프로세스는 지역 고등학교에서의 회의로 시작되었습니다. 저크 치킨이 제공되었습니다. 멀리서 보면 지역 민주주의가 작동하는 것처럼 보였습니다. 지역 주민 83명이 개발업체와 혜택 패키지를 협상하는 위원회에 참여할 두 명의 지역 사회 대표를 뽑는 투표에 참여했습니다. 웨스트 그랜드 블러바드 협동조합이 승리를 거두었습니다: 이 단체가 지지한 두 명의 후보가 위원회 위원 자리를 차지했습니다.
하지만 민주주의는 아니었습니다. 나머지 7명의 위원은 시의회 의원이나 도시 계획 부서에서 임명했습니다. 플로이드 씨와 긴밀히 협력하는 비영리 단체 슈가 법률 센터의 변호사 토냐 마이어스 필립스는 개발자들이 제안하는 모든 것에 동의해야 한다는 압박이 거세질 것이라고 경고했습니다. 필립스 변호사는 시 당국이 개발자의 의무를 제한하기 위해 최선을 다할 것이며, 개발자들은 기존 프로그램이나 법적 의무를 새로운 혜택으로 전가하려 할 것이라고 말했습니다. 그녀의 말이 맞았습니다.
최종 패키지에서 비보험자에 대한 무보상 치료는 비영리 병원이 이미 일부를 제공 할 의무가 있음에도 불구하고 개발자가 도시에 제공한 공공 혜택의 대부분을 차지합니다. 병원과 미시간 주립대 관계자는 자신들은 영리 개발업체와 다르다고 주장했습니다. 도시에 대규모 의료 단지를 조성하는 프로젝트 자체만으로도 지역사회에 큰 도움이 될 것이라고 그들은 말했습니다. 일리가 있는 말이죠. 하지만 고어 씨의 주택은 어떻게 될까요? 개발자들이 요구한 3억 달러에 가까운 세금 감면 혜택을 받을 자격이 있을까요? 지역 사회 회의에서 세금 감면은 프로젝트의 성공에 필수적인 것으로 제시되었으며, 4%의 적당한 수익을 보장했습니다.
주택 리노베이션 프로젝트의 손익분기점을 맞출 수 있는 방법을 고민하며 머리를 긁적였습니다. 건축 허가에 900달러, 집을 빈집으로 등록하는 데 250달러, 전기선을 매설하는 데 1,100달러 등 각 단계마다 새로운 비용과 고가의 요건이 발생했습니다.
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억만장자 수표
12월이 되자 새로운 의료 단지가 주변 지역에 자금을 지원하지는 않을 것이라는 사실이 분명해졌습니다. 개발자들은 약간의 양보를 제안했지만 임대료 상승으로부터 오랜 거주민들을 보호하기에는 미미한 수준이었습니다. 가난한 주민들을 부유한 주민들과 맞바꾸는 것이 요점의 일부인 것 같았습니다.
필립스 씨는 "바로 그 점이 너무 고통스럽습니다."라고 말했습니다. 위원회는 임대료 지원과 집 수리를 위해 수천만 달러를 요청했습니다. 개발업체는 250만 달러를 제안했는데, 이 금액은 시에서 부과하는 건설 현장에서 디트로이트 주민을 충분히 고용하지 않아 개발업체가 부과할 수 있는 벌금에 상쇄될 수 있는 금액이었습니다.
위원회는 지역사회 단체에 대한 보조금으로 최소 3백만 달러를 요청했습니다. 개발자들은 15년에 걸쳐 30만 달러만 분배하는 데 동의했습니다. 이는 연간 2만 달러에 불과한 금액으로, 수천 명의 주민이 거주하는 지역의 커뮤니티 그룹에 분배될 수 있는 금액입니다. 몇 년 전 헨리 포드 병원 직원들이 이 도시에서 주택을 구입할 때 2만 달러의 인센티브를 받은 것을 생각하면 놀라울 정도로 적은 액수입니다. 새로운 사람들을 끌어들이기 위해 허리를 굽히지만 이미 이곳에 살고 있는 사람들을 돕지 않는 권력이 주는 메시지는 분명해 보였다.
협상 위원회에서 활동한 웨스트 그랜드 블러바드 협력 위원인 조앤 애덤스는 개발자들의 제안에 너무 모욕감을 느껴 "토큰주의"라고 부르며 반대 의사를 표명했습니다. 다른 사람들도 동의했습니다. 한 여성은 공개 회의에서 "우리는 억만장자에게 복지 수표를 주는데 지쳤습니다."라고 말했습니다.
하지만 위원회는 이를 통과시켰습니다. 시의회도 이번 달에 표결에 부쳐질 때 아마 통과시킬 것입니다.
이 프로세스는 시 공무원이 개발업자에게 최상의 거래를 요구할 때만 작동한다고 첫 번째 혜택 계약 중 일부를 협상한 캘리포니아 변호사 줄리안 그로스는 말했습니다. 달하우지 대학의 도시계획학 교수인 리사 버글런드 박사는 디트로이트에서는 사람들이 도시가 "운이 좋으면 무엇이든 얻을 수 있다"고 생각하기 때문에 이런 일이 일어나지 않는다고 말했습니다.
디트로이트시의 계획 및 개발 책임자인 앙투안 브라이언트는 디트로이트의 조례는 전국적인 모델이며, 피스톤스의 "디트로이트시에 대한 지역 사회 혜택과 투자에 대한 강력한 기록"이 거래를 평가할 때 고려되어야 한다고 말했다.
나는 그것을 놓치고 싶지 않았다. 저는 고어스 씨에게 소액 보조금에 대해 문의하는 편지를 보냈습니다. 오타가 있었나요? 0이 빠진 건가요? 그는 억만장자예요. 더 기부할 수 없나요? 대변인은 고어 전 부통령이 세부 사항에는 관여하지 않았지만 혜택 패키지를 옹호했다고 답했습니다.
"우리는 이윤을 추구하는 부동산 개발업체가 아닙니다."라고 그는 이메일에서 말했습니다. "우리는 지역사회에 긍정적인 영향을 미치는 방식으로 공동의 이웃을 개선하기 위해 함께 모인 파트너 그룹입니다."
익숙한 말 같았습니다. 제 사촌과 저도 같은 말을 했었거든요.
[DeepL로 기사 번역]
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