[경제-금요일-반복] UBS 글로벌 부동산 버블 지수

UBS Global  Real Estate  Bubble Index(UBS 글로벌 부동산 버블 지수)

 

 

에디토리얼

 

독자 여러분,
낮은 금융 비용은 지난 10년간 글로벌 주택 시장의 생명줄이었습니다. 주택 가격을 어지러운 수준으로 끌어 올렸습니다. 그러나 저금리 환경의 갑작스러운 종료로 저금리 환경의 갑작스러운 종말이 주택 시장의 판도를 흔들고 있습니다. 모든 도시 평균으로 지난 1년 동안 인플레이션 조정 주택 가격은 2008년 글로벌 금융 위기 이후 가장 급격한 하락세를 보였습니다.

 

지난 한 번 이상 버블 위험 지역으로 분류된 도시 위험 구역으로 한 번 이상 분류된 도시는 평균적으로 더 큰 폭의 가격 하락을 기록했습니다. 그러나 금리 상승의 영향은 도시마다 현저하게 달랐습니다, 가격 조정은 다른 여러 요인에 따라 달라졌습니다. 저금리로 주택 융자가 이미 감당할 수 있는 한계에 도달한 경우 금리 상승은 거의 필연적으로 지역 수요의 침체로 이어졌습니다. 

 

구매 가격과 임대료가 크게 디커플링되는 시장이 특징이라면 모기지 금리가 상승하면 수요가 다시 임대 시장으로 이동합니다. 주택 시장에서 주로 단기 융자를 받은 소유주 가구는 즉시 높은 융자 비용을 느끼고 더 낮은 가격을 받아들일 수밖에 없었습니다. 판매. 저금리 시대에 주택 구입 후 임대가 인기를 끌었던 곳에서는 금리 인상과 수익성 하락으로 인한 급매물이 나오면서 조정이 심해졌습니다. 

 

토론토, 프랑크푸르트, 스톡홀름처럼 이러한 여러 요인이 동시에 발생한 도시에서는 가격 조정이 더 빠르고 더 빠르고 심각하게 진행되었습니다. 이번 호에서는 부동산 가격과 평가액이 가장 많이 하락한 도시, (추가) 조정이 임박한 도시, 가격 인상이 지속되고 있거나 향후 발생할 수 있는 도시 가격 상승이 계속되고 있거나 앞으로 일어날 수 있는 곳을 알아보세요. 
재미있게 읽어보시기 바랍니다.

 

주요 결과

 

반전된 가격
분석 대상 도시 중심지 대부분은 지난 4분기 동안 실질 주택 가격이 하락했습니다. 지난 3년 동안 버블 위험에 처한 도시에서는 부동산 가격이 평균 10% 하락했습니다.

 

버블 위험에 처한 도시 수 감소 
최근 몇 분기 동안 대부분의 도시에서 위험 점수가 급격히 하락했습니다. 취리히와 도쿄에서는 높은 불균형이 지속되고 있지만, 상대적으로 낮은 주택담보대출 금리와 물가 상승률로 인해 시장 교란이 일어나지 않았습니다. 

 

빠듯한 자금 조달 조건
대부분의 시장에서 2021년 이후 모기지 금리가 약 3배로 상승하면서 주택에 대한 금융 경제성이 무너졌습니다. 따라서 최근 몇 분기 동안 대부분의 국가에서 가계 레버리지가 감소하고 있습니다. 

 

게임 체인저로서의 인플레이션
인플레이션은 불균형 감소에 결정적인 기여를 했습니다. 금리 상승은 주택 가격에 압력을 가하는 반면, 인플레이션은 소득과 임대료 상승을 뒷받침합니다. 후자는 미국 외 대부분의 도시에서 가속화되어 거의 10년 만에 최고치를 기록했습니다.

 

턴어라운드하기에는 너무 이르다 
실제 주택 가격에는 더 많은 하락 요인이 있습니다. 그러나 주택 공급 부족으로 인해 금리가 하락하면 많은 도시에서 새로운 호황이 시작될 수 있습니다. 

 

중력을 거스르는 여행 
최근 몇 년간 가장 인기 있는 여행지는 싱가포르, 두바이, 마이애미입니다. 이러한 국제적인 수요의 중심지에서는 임대료와 매매 가격 상승이 두드러집니다. 2년 전에 비해 가격은 40%, 임대료는 50%나 상승했습니다.

거품 빼기

지난 2년간 전 세계적으로 인플레이션과 금리가 급등하면서 UBS 글로벌 부동산 버블 지수로 측정한 글로벌 금융 중심지의 주택 시장 불균형이 평균적으로 급격히 감소했습니다. 올해에는 1년 전 9개 도시에서 취리히와 도쿄 두 도시만 버블 위험 범주에 남아있었습니다. 

 

이전에 버블 위험 지역에 속했던 토론토, 프랑크푸르트, 뮌헨, 홍콩, 밴쿠버, 암스테르담, 텔아비브는 불균형이 감소하여 고평가 영역에 속하게 되었습니다. 마이애미, 제네바, 로스앤젤레스, 런던, 스톡홀름, 파리, 시드니의 주택 시장도 고평가된 상태입니다. 

 

또한 뉴욕, 보스턴, 샌프란시스코, 마드리드는 주택 잔고가 감소했습니다. 이 지수에 따르면 밀라노, 상파울루, 바르샤바는 현재 적정 밸류에이션을 받고 있는 것으로 나타났습니다. 싱가포르와 두바이 역시 지정학적 안전지대로서의 명성이 최근 임대 및 구매 수요를 급증시켰음에도 불구하고 상당한 가치를 인정받고 있습니다.

 

전반적인 가격 조정 2021년 이후 평균 주택담보대출 금리가 약 3배로 상승하면서 금융 비용 상승으로 인해 주택 가격 상승률이 둔화되었습니다. 대부분의 시장. 분석 대상 25개 도시의 연간 명목 가격 상승률은 1년 전 10%의 높은 상승률을 기록한 후 정체기에 접어들었습니다. 인플레이션을 조정한 물가는 2022년 중반에 비해 현재 5% 더 낮습니다. 평균적으로 이 도시들은 팬데믹 기간 동안의 실질 가격 상승분을 대부분 잃었으며, 현재 다시 2020년 중반 수준에 근접해 있습니다.

 

그러나 금리 상승은 기존 시장 불균형과 일반적인 모기지 조건에 따라 주택 가격에 다르게 영향을 미쳤습니다. 작년 보고서에서 가장 높은 위험 점수를 받은 두 도시인 프랑크푸르트와 토론토의 경우 지난 4분기에 실질 가격이 15% 하락했습니다. 
높은 시장 가치와 상대적으로 짧은 모기지 조건의 조합으로 인해 스톡홀름과 시드니, 런던, 밴쿠버의 가격도 강한 압박을 받고 있으며, 그 정도는 덜합니다. 반면, 마드리드, 뉴욕, 상파울루 등 위험 평가가 중간 정도인 도시에서는 실제 주택 가격이 완만한 속도로 계속 상승하고 있습니다.

 

 

버블 식별하기
가격 거품은 부동산 시장에서 반복되는 현상입니다. "거품"이라는 용어는 자산의 가격이 실질적이고 지속적으로 잘못 책정된 것을 의미하며, 거품이 터지지 않는 한 그 존재를 증명할 수 없습니다. 하지만 과거 데이터를 보면 부동산 시장 과잉의 패턴이 드러납니다. 일반적인 징후로는 지역 소득 및 임대료와 가격의 디커플링, 과도한 대출 및 건설 활동과 같은 실물 경제의 불균형 등이 있습니다. UBS 글로벌 부동산 버블 지수는 이러한 패턴을 바탕으로 부동산 버블의 위험을 측정합니다. 이 지수는 조정이 시작될지 여부와 시기를 예측하지 않습니다. 거시경제 모멘텀의 변화, 투자자 심리의 변화 또는 대규모 공급 증가는 주택 가격 하락을 유발할 수 있습니다.

 

인플레이션이 뒷받침하는 펀더멘털

불균형의 광범위한 감소는 주택 가격 하락의 결과일 뿐만 아니라 견고한 시장 펀더멘털과 가계 레버리지 감소에 힘입은 바가 큽니다. 주택 구매 여력이 크게 악화되면서 임대가 급증했습니다. 미국의 일부 도시를 제외하고 명목 임대료 증가율은 2022년 중반 이후 눈에 띄게 가속화되었으며, 분석 대상 지역 모두에서 긍정적인 모습을 보였습니다. 

 

임대료가 가장 가파르게 상승한 곳은 싱가포르와 두바이였습니다. 전반적인 인플레이션의 여파로 명목 가계 소득은 지난 10년에 비해 견조한 속도로 계속 증가하고 있습니다. 또한 지난 4분기에 모기지 대출 증가율이 절반으로 줄어들면서 특히 유럽에서 경제 총생산 대비 가계 부채가 감소하고 있습니다.

 

수요에 청신호가 켜짐 조사 대상 국가의 실업률이 10년 평균보다 훨씬 낮은 수준을 유지함에 따라 높은 수준의 고용 안정성이 주택 수요에 대한 금융 비용 상승의 영향을 부분적으로 완충하고 있습니다. 

 

그러나 인플레이션에 따른 소득 증가와 가격 조정만으로는 주택 구입 여건을 의미 있게 개선하기에는 충분하지 않았습니다. 평균적으로 숙련된 서비스직 근로자가 경제적으로 감당할 수 있는 주거 공간의 양은 팬데믹이 시작되기 전보다 여전히 40%나 낮습니다. 금리가 현재와 같은 높은 수준을 유지한다면 적어도 실질 기준으로는 가격이 더 하락할 가능성이 높습니다. 

 

그러나 일부 도시에서는 이미 다음 부동산 가격 호황의 씨앗이 뿌려졌습니다. 대부분의 도시에서 주택은 여전히 공급 부족 상태이며, 하이브리드 근무가 도시 생활에 대한 수요를 지속적으로 약화시키지 못했기 때문입니다. 

 

최근 몇 분기 동안 건축 허가 건수가 크게 감소하고 있는 지역, 특히 유럽 도심에서는 주택 부족 현상이 더욱 심화될 가능성이 높습니다. 따라서 주택 수요가 쌓이고 있으며 가계의 재정 상황이 개선되는 즉시 주택 가격이 다시 치솟을 수 있습니다.

 

지역 포커스

유로존 
분석 대상인 독일 두 도시의 주택 가격 수준은 프랑크푸르트 와 뮌헨의 주택 가격 수준은 2012년과 2022년 사이에 두 배로 증가했습니다. 조사에 포함된 모든 도시 중 가장 높은 성장률을 기록했습니다. 견고한 경제 및 고용 성장, 모기지 금리 하락, 강력한 투자 수요, 공급 부족으로 인한 가격 상승. 하지만 저희가 보기에는 가격이 오버슈팅하고 있습니다. 

 

금리 인상과 높은 인플레이션이 재평가를 촉발했습니다. 정점 2022년 초, 프랑크푸르트의 실질 물가는 거의 그 이후 20%(프랑크푸르트 집중 조명 17페이지 참조), 뮌헨은 15% 하락했습니다. 뮌헨. 두 도시 모두 버블 위험 지역을 벗어났지만 여전히 여전히 고평가되어 있습니다. 조정은 여전히 진행 중입니다. 

 

암스테르담의 가격은 2020년과 2022년 중반 사이에만 인플레이션 조정 기준으로 거의 20% 상승하여 현지 임대료 및 소득과 디커플링되었습니다. UBS 글로벌 부동산 버블 지수에 경고등이 깜빡이고 있었습니다. 지난 4분기 동안 지난 4분기 동안 가격은 14% 하락했으며, 이는 1980년대 이후 가장 큰 폭의 1980년대 이후 가장 큰 폭으로 하락했습니다. 여러 가지 요인이 동시에 소유주 점유 수요에 부담으로 작용: 자금 조달 악화 조건, 인플레이션으로 인한 가계의 구매력 감소 구매력, 그리고 주택 구매 의향뿐만 아니라 주택 소유에 대한 증여 한도 축소. 또한, 양도세 인상과 주택 구입 후 임대 금지로 인해 투자 수요를 감소시켰습니다. 지수에 따르면 시장은 현재 고평가 영역에 있습니다. 

 

모기지 금리 하락과 강력한 국제 수요는 2015년부터 2020년까지 파리의 실질 주택 가격이 30% 상승한 주요 원인이었습니다. 파리의 집값은 더 저렴해졌고 가족을 위한 대형 아파트는 공급이 부족해졌습니다. 사람들이 프랑스 수도를 떠나면서 파리의 인구는 10년 전보다 5% 감소했습니다. 가격은 2021년부터 하락하기 시작했습니다. 최근 몇 분기 동안 모기지 금리 인상, 대출 제한, 재산세 인상으로 인해 구매 활동이 위축되면서 하락세가 가속화되었습니다. 

 

전반적으로 지난 4분기 동안 실질 가격은 8% 조정되었습니다, 거의 30년 만에 가장 큰 폭의 하락세를 보이며 뉴욕을 과대평가된 영역에 진입했습니다. 마드리드의 주택 시장은 공정 가치 영역에 있습니다. 비교 스페인의 수도 마드리드는 다른 유로존 도시에 비해 소득 대비 가격 비율로 측정할 때 저렴한 수준입니다. 이후 3년간의 침체기 이후, 물가 상승률로 환산하면 지난 4분기 동안 인플레이션 조정 기준으로 3% 상승했습니다. 전체적으로 보면 2007년의 사상 최고치보다 25% 낮은 수준을 유지하고 있습니다. 수요 높은 금리로 인해 부동산 구매의 매력이 감소함에 따라 임대 시장으로 이동하고 있습니다. 임대 시장으로 수요가 이동하고 있습니다. 더 많은 빌드 투 렌트 개발이 증가하여 시장의 균형을 유지할 것으로 예상됩니다. 밀라노의 주택 시장은 2018년 이후 가격 상승을 기록했습니다. 

 

모기지 금리 하락, 견고한 경제, 새로운 개발, 그리고 우호적인 세금 제도가 주택 수요를 뒷받침했습니다. 명목 가격은 2022년 중반부터 2023년 중반까지 계속 상승했지만 명목 가격은 계속 상승했지만 인플레이션을 따라잡지는 못했습니다. 실질 가격은 현지 실질 임대료 및 소득에 따라 2% 하락했습니다. 성장에 따라 2% 하락했습니다. 우리는 부동산 시장이 작년과 거의 변함없이 작년과 변함이 없습니다. 지역 경제에 대한 견고한 전망 경제, 지하철 연장, 다가오는 2026년 동계 올림픽 다가오는 2026년 동계 올림픽 개최 등이 모두 명목상 밸류에이션을 유지하는 데 기여하고 있습니다.

 

 

기타 유럽
취리히에서 소유주가 거주하는 부동산을 구입하는 데 드는 비용은 명목상 10년 전보다 50% 이상 증가했습니다. 고소득층의 증가와 초저금리가 가격 상승을 뒷받침했습니다. 가격 수준은 아직 금융 비용 증가를 따라잡지 못하고 있습니다. 취리히 시장은 버블 위험 구역에 속합니다(스포트라이트 취리히 16페이지 참조). 

 

반면 제네바의 주택 가격은 10년 전보다 20% 미만 상승했습니다. 2022년 중반에서 2023년 중반 사이에는 실질 가격이 정체되었습니다. 위험 점수는 시장이 버블 위험 영역에 있었던 2013년에 비해 훨씬 낮습니다. 론시는 국제적 지위의 혜택을 받고 있지만 경제 전망은 엇갈리고 있으며, 더 저렴한 지역으로의 이주가 상당하기 때문에 인구 증가는 여전히 둔화되고 있습니다. 그러나 신규 건축 허가는 10년 평균의 절반 수준에 불과하여 중기적으로 가격 수준을 지지하고 있습니다. 

 

런던 주택 시장의 실질 가격은 2016년 브렉시트 이후 하락세를 보이고 있습니다. 구조적인 공급 부족에도 불구하고 가격은 전국 평균을 밑돌고 있습니다. 강력한 국제 수요가 부재한 상황에서 높은 모기지 금리로 인해 현지 주택 구매력이 2007년 이후 최악을 기록하면서 주택 가격은 계속 하락 압력을 받고 있습니다. 또한 주택 구입 투자에 대한 수요도 감소했습니다: 임대료가 명목상으로는 상승했지만 금융 비용 상승을 상쇄하지 못했습니다. 런던 부동산 시장은 여전히 과대평가된 영역에 머물러 있습니다(런던 집중 조명 18페이지 참조).

 

2008년부터 2021년 사이에 모기지 금리가 하락하면서 소유주가 거주하는 주택에 대한 수요가 증가했고 스톡홀름의 실질 주택 가격은 거의 70%나 급등했습니다. 이러한 상승 속도는 지역 소득과 임대료, 다른 지역의 주택 가격 상승률보다 훨씬 빨랐습니다. 과도한 주택 가치 평가와 변동금리 모기지에 대한 높은 의존도는 위험한 칵테일로 판명되었습니다. 현재 주택 구입 여력이 늘어나면서 2022년 중반에서 2023년 중반 사이에 인플레이션 조정 가격이 20% 이상 조정되었는데, 이는 분석 대상 도시 중 가장 큰 폭입니다. 시장은 버블 리스크에서 고평가 영역으로 미끄러졌습니다. 하지만 경제성이 개선되면 소유주가 거주하는 주택에 대한 수요는 다시 급증할 가능성이 높습니다. 규제가 과도하고 공급이 부족한 임대 시장은 많은 예비 소유주에게 실행 가능한 대안이 아닙니다.

 

바르샤바의 실제 주택 가격은 2012년과 2022년 사이에 거의 40% 상승했습니다. 이 도시는 새로운 시민과 임대 투자자를 모두 끌어들였습니다. 강력한 고용 전망, 지하철 확장, 현대적인 주택 개발이 시장을 매력적으로 유지했습니다. 강력하고 지속적인 인플레이션을 배경으로 모기지 금리가 급등하면서 가계의 주택 구입 의향이 감소했습니다. 이로 인해 인플레이션 조정 가격은 1년 만에 약 10% 하락했고, 수요는 강력한 성장세를 보이고 있는 임대 부문으로 이동했습니다. 그러나 새로운 모기지 보조금이 주택 구매 열풍을 불러일으키고 있습니다.

 

 

미국
모기지 금리의 급격한 상승과 사상 최저 수준의 주택 구입 가능성으로 인해 분석 대상인 미국 도시에서 주택 수요가 크게 약화되었습니다. 그러나 소득 증가, 매물 재고 부족, 강력한 노동 시장으로 인해 주택 가격의 의미 있는 조정이 이루어지지 않았습니다. 그럼에도 불구하고 인플레이션 조정 가격은 분석 대상 미국 도시 모두에서 2022년 중반에서 2023년 중반 사이에 평균 2% 하락했으며, 이는 1년 전 거의 10% 상승한 것과는 극명한 대조를 이룹니다. 또한 팬데믹으로 인한 수요가 감소하고 여러 시장에서 신규 공급이 이루어졌으며 공실률이 바닥을 치면서 실질 임대료 증가율은 크게 둔화되었습니다. 

 

지난 4분기 동안 마이애미와 뉴욕의 불균형은 증가한 반면, 보스턴, 샌프란시스코, 로스앤젤레스의 주택 시장은 낮은 지수 점수를 기록했습니다. 마이애미의 주택 가격은 전국 평균보다 계속해서 빠르게 상승했습니다. 지난 10년 동안 가격 수준은 두 배 이상 상승했습니다. 마이애미는 미국 내 선벨트 도시의 매력도 상승의 주요 수혜 도시입니다. 지속적인 인구 유입과 소득에 비해 여전히 상대적으로 낮은 절대 가격 수준이 수요를 뒷받침하고 있습니다. 다만, 모기지 금리가 상승하면서 매물 수가 감소하고 가격 상승 압력이 완화되고 있습니다. 

 

뉴욕은 팬데믹으로 인한 봉쇄 기간 동안 많은 주민들이 인구 밀도가 낮고 가격이 저렴한 지역으로 떠나면서 시장이 크게 약세를 보였으나, 현재 강한 회복세를 보이고 있습니다. 수년간의 가치 하락 끝에 뉴욕시 주택 시장의 실질 가격은 2022년 중반에서 2023년 중반 사이에 3% 상승하여 2016년 이후 처음으로 전국 평균을 앞질렀습니다(스포트라이트 뉴욕 19페이지 참조).

 

반대로 보스턴의 주택 시장 역동성은 약화되었습니다. 인플레이션 조정 가격은 2022년 중반에서 2023년 중반 사이에 소폭 조정된 반면 임대료는 거의 안정적으로 유지되었습니다. 최근 실적이 부진하여 주택 수요를 뒷받침하지 못하는 스타트업, 기술, 헬스케어에 대한 높은 의존도로 인해 보스턴 시장은 미국의 다른 지역과 동조성이 떨어집니다. 전반적으로 샌프란시스코 부동산 시장은 상당히 가치 있는 시장이라고 생각합니다. 샌프란시스코 부동산 시장의 반등은 단기간에 그쳤습니다. 

 

2022년 중반 이후 가격은 10% 하락했고 임대료는 인플레이션 조정 기준으로 3% 하락했습니다. 이제 샌프란시스코 부동산 시장은 적정 가치를 인정받고 있습니다. 샌프란시스코는 삶의 질 문제, 하이브리드 근무 패턴의 증가, 기술 기업을 유치하는 선벨트 도시와의 경쟁으로 인해 압박을 받고 있습니다. 건축 허가는 10년 만에 최저치를 기록했지만 공실률은 여전히 높은 수준을 유지하고 있습니다. 로스앤젤레스 주택 시장의 불균형은 다소 완화되었지만, 여전히 과대평가된 상태입니다. 

 

로스앤젤레스는 기술 및 엔터테인먼트 부문에 대한 상당한 노출, 삶의 질 문제, 불리한 세법, 높은 생활비 등으로 인해 광범위한 경제 경쟁력 상실로 어려움을 겪고 있습니다. 소득 증가가 실망스럽고 주택 가격이 악화되면서 재고 수준이 상승하기 시작했습니다.

 

 

캐나다
강력한 인구 증가, 매력적인 금융 조건, 높은 투자 수요, 도시 공급 부족이 결합되어 밴쿠버와 토론토에서는 거의 25년 동안 주택 호황을 누리고 있습니다. 2000년부터 2022년까지 이 두 도시의 실질 가격은 세 배 이상 상승했습니다. 수년 동안 두 시장 모두 지역 가격 수준이 전국 평균과 분리되고 임대료 상승률을 크게 앞지르면서 경고 신호가 번쩍이고 있었습니다. 팬데믹 기간 동안 강력한 소득 증가가 주택 규모 확대를 뒷받침하고 모기지 금리가 계속 하락 추세를 보이면서 주택 붐은 전국적인 현상이 되었습니다. 전반적으로 2019년 중반부터 2022년 중반까지 밴쿠버의 실질 가격은 25%, 토론토는 거의 35% 상승했으며, 가계 레버리지도 빠른 속도로 증가했습니다.

이렇게 과열된 시장 환경에서는 심리가 빠르게 변하는 데 많은 시간이 걸리지 않습니다: 금융 비용 증가와 모기지 스트레스 테스트 비율 상승이 복합적으로 작용했습니다. 캐나다의 미결제 모기지 증가율은 2000년 부동산 호황이 시작된 이후 가장 낮은 수준으로 둔화되었습니다. 

주택 판매 건수는 거의 40% 감소하여 2023년 초에 최저치를 기록했습니다. 밴쿠버와 토론토의 가격 수준은 2022년 중반 이후 인플레이션 조정 기준으로 10% 이상 조정되었습니다. 이제 이들 시장은 고평가 영역에 속합니다. 

이들 도시에서 주거 공간에 대한 수요가 꾸준히 증가함에 따라 임대 시장으로 압력이 이동하고 있습니다. 밴쿠버의 실질 임대료는 1년 전에 비해 약 10% 상승했으며, 토론토는 5% 상승했습니다. 두 도시 모두 봄에 거래 건수가 증가하고 가격이 긍정적으로 상승하면서 주택 시장 회복의 조짐을 보이고 있습니다. 

하지만 최근 캐나다 중앙은행의 금리 인상으로 인해 주택 시장이 회복세로 돌아섰다고 말하기에는 시기상조입니다.

 

 

아시아 태평양
2003년부터 2018년까지 홍콩의 실질 주택 가격은 4배 가까이 상승한 반면, 소득은 정체되고 임대료는 인플레이션 조정 기준 50% 증가에 그쳤습니다. 집값은 거의 저렴하지 않습니다: 숙련된 서비스직 근로자가 60평형 아파트를 구입하려면 연평균 소득의 20배 이상이 필요합니다. 

이 연구가 처음 발표된 2015년 이후 런던은 지속적으로 버블 위험 수준에 머물러 있습니다. 2022년 중반부터 2023년 중반까지 7% 하락한 홍콩의 인플레이션 조정 주택 가격은 2017년에 마지막으로 보였던 수준으로 돌아갔습니다. 

지난 4분기에는 인구 유입이 증가하면서 가계 레버리지가 안정화되었고 임대료도 거의 변동이 없었습니다. 그러나 높은 모기지 금리와 중국 본토의 느린 경제 회복이 주택 수요에 압력을 가하고 있습니다. 전반적으로 볼 때 현재 베이징은 고평가된 상태입니다. 재고 증가는 주택 시장의 약세가 가까운 장래에도 지속될 것이라는 신호입니다. 

싱가포르의 주택 공급은 2018년부터 크게 증가하기 시작한 국내외의 강력한 수요를 따라잡지 못하고 있습니다. 규제 강화에도 불구하고 실질 가격은 그 이후로 15% 상승했습니다. 

하지만 같은 기간 임대료가 약 40%나 상승한 것을 감안하면 이는 상당히 높은 수준입니다. 전반적으로 주택 시장은 상당히 가치 있는 시장으로 평가됩니다(스포트라이트 싱가포르 20페이지 참조).

도쿄의 주택 시장 불균형은 20년 전의 저평가에서 현재 버블 위험으로 증가했습니다. 부동산 가격은 20년 넘게 거의 지속적으로 상승해 왔으며, 매력적인 금융 조건과 인구 증가에 힘입어 다른 지역과 분리되어 있습니다. 

해외 투자자들은 도쿄 주택 시장의 방어적 특성에 매료되어 가격 상승을 부채질하고 있습니다. 게다가 팬데믹 이후 순 이민이 약화되면서 2020년부터 임대료가 하락하기 시작하여 불균형이 심화되었습니다. 

홈 오피스가 널리 보급되고 대형 주택의 가용성이 높아지면서 사람들이 도심을 떠나기 시작했습니다. 최근 몇 분기 동안 소득 증가율이 물가를 따라잡지 못하고 모기지 금리가 (완만하게) 상승했지만 명목 주택 가격의 역학 관계는 약화되지 않았습니다. 

시드니의 주택 시장은 최근 몇 년 동안 매우 변동성이 컸습니다. 2018년과 2019년 사이에 잠시 약세를 보였던 주택 가격은 2020년과 2021년에 걸쳐 누적 25% 가까이 급등했습니다. 최근에는 호주중앙은행의 공격적인 금리 인상으로 인해 급격한 가격 조정이 발생했습니다. 

인플레이션 조정 물가는 2018년 수준으로 돌아갔습니다. 하지만 외국인 수요가 개선되고 있기 때문에 추가 하락은 제한적입니다. 견조한 임대 성장과 낮은 가계 레버리지로 인해 불균형이 급격히 감소했습니다. 부동산 시장은 고평가 영역의 하단으로 분류됩니다. 

 

 

중동

7년 연속 주택 가격이 하락한 두바이의 소유주 거주 주택 시장은 2021년부터 회복세를 보이기 시작했습니다. 10년 동안 위험 점수는 크게 하락했습니다. 지난 4분기에는 주택 가격이 두 자릿수 상승률을 기록했습니다. 강력한 소득 증가와 임대 시장의 활황을 고려할 때, 임대료 증가율이 소유주 점유 가격 증가율을 능가하는 등 두바이 부동산 시장은 상당히 가치 있는 시장으로 평가됩니다. 두바이는 경기 순환이 심하고 과잉 건설 경향이 있지만, 향후 몇 분기 동안 가격 모멘텀은 강세를 유지할 것입니다(두바이 집중 조명 21페이지 참조).

2002년부터 2022년까지 텔아비브의 실질 주택 가격은 세 배로 상승하여 분석 대상 도시 중 가장 높은 성장률을 기록했습니다. 금리 하락과 주택 공급 부족에 힘입어 텔아비브의 주택 가격 수준은 임대 시장 및 다른 국가의 주택 가격 수준과 분리되었습니다. 가계 소득이 물가를 따라잡지 못하면서 주택 구입 여력이 줄어들었습니다. 2022년에 모기지 금리가 상승한 것은 놀라운 일이 아닙니다. 모기지 규모 증가율은 작년에 비해 절반 이상 감소했습니다. 그 결과 2023년 상반기의 실질 가격 상승률은 마이너스를 기록했습니다. 수요 반등의 조짐이 보이지 않기 때문에 이러한 완만한 완화 기조는 계속될 것으로 보입니다. 

또한, 주택 공급을 늘리려는 정부의 과거 노력은 현재 건설 파이프라인이 가득 찬 가운데 미분양 재고가 쌓이고 있기 때문에 역효과를 낼 수 있습니다. 

브라질 상파울루의 부동산 가격이 급격히 상승하던 시기는 2014년에 갑자기 멈췄습니다. 경기 침체, 강력한 주택 공급 확대, 모기지 금리 상승이 가격 하락을 촉발했습니다. 그 이후로 인플레이션 조정 주택 가격 상승률은 지속적으로 마이너스 영역에 머물렀으며 최근 몇 분기 동안에야 정점보다 약 25% 낮은 수준으로 안정화되었습니다. 

팬데믹 이후 가계 소득이 회복되면서 지불 의향이 뒷받침되었지만, 두 자릿수의 모기지 금리는 자가 주택에 대한 수요를 질식시켰습니다. 따라서 많은 사람들이 소유에서 임대로 전환하여 지난 4분기 동안 실질 임대료가 거의 10% 상승했습니다. 이로 인해 부동산 시장은 상당히 가치 있는 영역에 진입한 것으로 보입니다. 하지만 흐름이 바뀌고 있을 수도 있습니다. 

인플레이션이 하락하고 있고 중앙은행은 이미 새로운 통화 완화 정책을 시작했습니다. 경제 성장은 둔화될 가능성이 높지만 점진적으로 개선되는 자금 조달 조건은 향후 몇 분기 동안 주택 시장을 활성화할 수 있습니다.

 

도시 벤치마크

 

소득 대비 가격

분석 대상 도시들의 평균 주택 가격은 지난 4분기 동안 소폭 하락했고 소득 증가율은 비교적 안정적이었지만, 많은 지역에서 주택 구입 가능성은 여전히 높은 것으로 나타났습니다. 60제곱미터(650평방피트) 아파트를 구입하려면 대부분의 세계 도시에서 숙련된 서비스 부문의 평균 연소득을 버는 사람들의 예산을 초과하는 금액이 필요합니다. 

홍콩에서는 이보다 두 배나 많은 소득을 올리는 사람들도 이 정도 크기의 아파트를 구입하는 데 어려움을 겪을 것입니다. 도쿄, 파리, 텔아비브, 런던의 경우 60㎡ 아파트를 구입하려면 연소득의 10배가 넘는 돈이 필요하며, 주택 가격은 지역 소득과 여전히 분리되어 있습니다. 주택 가격이 저렴하지 않다는 것은 외국인 투자, 엄격한 구역 설정, 엄격한 임대 시장 규제가 강하다는 신호입니다. 투자 수요가 약화되면 가격 조정의 위험이 커지고 장기적인 상승 전망에 부담이 됩니다.

반면 마이애미, 마드리드, 토론토에서는 소형 아파트를 구입하기 위한 평균 소득 대비 가격 비율이 훨씬 낮기 때문에 해당 도시에서 가격 수준이 더 지속 가능합니다. 

상대적으로 높은 소득을 고려할 때 보스턴, 로스앤젤레스, 제네바, 취리히 거주자의 경우 60평방미터 아파트를 구입하는 것도 비교적 실현 가능해 보입니다.

주택 구매자의 경우 경제성은 주로 모기지 이자율과 상환 의무에 따라 달라집니다. 이자율과 상각률이 상대적으로 높으면 미국처럼 가격 대비 소득 배수가 낮은 도시에서도 월 소득에 대한 부담이 커질 수 있습니다. 반대로 스위스나 네덜란드에서 볼 수 있듯이 상대적으로 낮은 이자율과 전액 상환 의무가 없는 경우 높은 구매 가격이 유지될 수 있습니다.

 

 

임대료 대비 가격

가격 대비 임대료 배수는 임대료 상승률이 물가 상승률을 앞지르면서 작년에 비해 평균적으로 감소했습니다. 

하지만 조사 대상 도시 중 거의 3분의 1이 가격 대비 임대료 배수가 30을 넘거나 이에 근접했습니다. 현재 가격 대비 임대료 배율이 가장 높은 도시는 텔아비브, 뮌헨, 홍콩이며 취리히, 제네바, 프랑크푸르트가 그 뒤를 잇고 있습니다. 이러한 높은 배수는 과거 저금리의 여파로 주택 가격이 과도하게 상승했기 때문입니다. 이 모든 도시의 주택 가격은 금리가 더 오래 유지되거나 추가 상승이 지속될 경우 조정에 취약한 상태입니다.

이 연구에서 분석된 미국 도시들은 분석 대상 시장 중 가장 낮은 배수를 나타냅니다. 이는 무엇보다도 평균 이상의 이자율과 상대적으로 규제가 완화된 임대 시장을 반영합니다. 

반대로 프랑스, 독일, 스웨덴의 임대법은 세입자 친화적이어서 높은 가격 대비 임대료 배율에 반영된 것처럼 임대료를 실제 시장 수준보다 낮게 유지합니다.

그러나 텔아비브, 취리히, 뮌헨의 경우처럼 가격 대비 임대료 배수가 높다는 것은 가격 상승에 대한 기대감을 나타낼 수도 있습니다. 투자자는 매우 낮은 임대 수익률에 대해 자본 이득으로 보상을 받기를 기대합니다. 이러한 희망이 실현되지 않고 기대가 악화되면 가격 대비 임대료 배수가 높은 시장의 주택 소유자는 상당한 자본 손실을 입을 가능성이 높습니다.

 

취리히

 

고착화된 가격

취리히의 주택 가격은 2023년에도 전년보다 느린 속도이긴 하지만 계속 상승했습니다. 현재 주거용 부동산 구매자는 10년 전보다 실질적으로 40% 더 많은 비용을 지불하고 있습니다. 이는 스위스 평균보다 훨씬 높은 수치이며 2013년 이후 거의 12% 상승한 임대료보다 높은 수준입니다. 

특히 고금리 환경을 고려할 때 구매 가격과 임대료 간의 관계는 여전히 균형을 이루지 못하고 있습니다. 따라서 시장은 버블 위험 영역에 머물러 있습니다.

그러나 최근 몇 분기 동안 임대료 증가율이 급격히 가속화되어 마침내 주택 가격 증가율을 넘어서면서 불균형이 다소 완화되었습니다. 현재 높은 금융 비용으로 주택을 구입하는 것은 장기적으로 시장 가치가 상승할 경우에만 임대에 비해 재정적으로 유리합니다. 주택 매입 투자는 매력적이지 않게 되었습니다. 그 결과, 임대 가능한 주택의 공급이 팬데믹 이전 수준으로 돌아갔고 거래 건수도 감소했습니다. 앞으로 몇 분기 동안은 더 이상 가격 상승 여력이 없을 것으로 예상되며, 이는 불균형 완화에 기여할 것으로 보입니다.

다른 글로벌 금융 중심지에서 관찰된 것처럼 급격한 가격 조정은 일반적으로 가능성이 낮습니다. 전국적으로 건축 허가가 크게 감소한 것은 부동산이 "콘크리트 금"이라는 인식을 뒷받침합니다. 첫째, 머니마켓 파이낸싱의 비중이 지속적으로 높다는 것은 많은 구매자가 중기적으로 금리가 다시 하락할 것으로 예상하고 있음을 시사합니다. 둘째, 소유주가 거주하는 주택 부문의 시장 규모가 상대적으로 작다는 점입니다. 셋째, 보수가 높은 산업 분야에서 고용이 크게 증가하고 있습니다. 따라서 지역 인구의 상당수가 재정적으로 주택 구입이 불가능하더라도 주택 가격은 상대적으로 더 오래 상승할 수 있습니다.

 

프랑크푸르트

 

아직 바닥에 도달하지 않음 

UBS 글로벌 부동산 거품 지수에 따르면 프랑크푸르트는 최근 몇 년간 부동산 거품이 가장 높은 도시 중 하나였습니다. 도시 중 하나였습니다. 하지만 독일의 모기지 이자율 금리의 급격한 상승으로 집값 호황이 갑자기 끝났습니다. 

인플레이션을 조정한 가격은 2021년 말부터 거의 20% 가까이 20% 가까이 조정되었습니다. 높은 금융 비용으로 인해 손해를 보는 투자로 변했습니다. 전반적으로, 프랑크푸르트의 주택 시장은 현재 고평가된 영역에 있습니다. 우리의 견해.

지수 지수의 급격한 하락에는 두 가지 주요 원인이 있습니다. 

첫째, 임대료와 소득이 주택 가격보다 더 가파르게 상승했습니다. 임대료와 소득이 주택 가격보다 더 급격히 상승하여 기존의 불균형이 감소했습니다. 둘째, 미결제 모기지 증가세가 둔화되었습니다. 

금리가 다시 하락하지 않는 한 가격 조정은 아직 끝나지 않을 것으로 보입니다. 현재 주택 구입 가격은 10년 전보다 두 배나 높은 반면, 임대료는 같은 기간 동안 "겨우" 40% 상승했습니다. 실제로 주택 건설 활동의 급격한 둔화와 프랑크푸르트의 인구 증가는 향후 주택 부족이 악화되고 임대료 인상이 가속화될 것임을 시사합니다. 그러나 약한 경제 전망을 고려할 때 추가 수요는 적어도 단기적으로는 저가 임대 부문에 집중될 가능성이 높습니다. 오래된 건물의 소유주는 전국적인 규제 요건으로 인해 에너지 효율을 개선하기 위한 높은 리노베이션 비용에 직면할 수 있습니다. 이는 부동산 가치에 대한 추가 할인으로 이어질 수 있습니다.

 

런던

 

아무도 살지 않는 땅

2016년 사상 최고치를 기록한 이후 런던의 주택 가격은 실질적으로 하락하여 총 25% 가까이 떨어졌습니다. 25%. 지난 4분기에만 14% 하락했는데, 이는 15년 전 글로벌 금융 위기 이후 가장 큰 폭의 조정입니다. 모기지 금리가 몇 분기 만에 약 3배나 상승하면서 광범위한 런던 주택 시장의 수요가 무너졌습니다. 프라임 부문은 현금 구매자가 시장을 지배하면서 모기지 금리 상승으로 인한 영향이 덜했습니다. 그럼에도 불구하고 프라임 주택 가격은 부유한 외국인 구매자의 유입과 파운드화 가치 상승 없이도 겨우 유지될 수 있었습니다. 전반적으로 UBS 글로벌 부동산 버블 지수에 따른 시장 위험 지수는 계속 하락하고 있지만 여전히 고평가 영역에 머물러 있습니다.

빌딩 소사이어티인 Nationwide에 따르면 현재 영국 수도 런던의 첫 주택 구입자 모기지 상환액이 전체 주택 구입 비용의 약 3분의 2를 차지하는데, 이 수치는 불과 3년 전만 해도 절반에도 미치지 못했습니다. 임대인이 상승한 금융 비용을 상쇄할 수 없었기 때문에 레버리지 매입 투자는 손해를 보는 투자로 변했습니다. 지난 4분기 동안 임대료는 명목상으로는 5% 상승했지만 두 자릿수 물가 상승률을 앞질렀습니다. 경기 침체와 맞물려 가계는 구매력을 잃었고 주택 구매와 같은 장기적인 투자에 대한 의지가 줄어들었습니다. 전반적으로 고금리 환경에 대한 가격 조정은 아직 끝나지 않았습니다. 다만, 주택 공급이 더디게 확대되면서 구조적으로 공급이 부족한 상황이 지속되고 있어 가격 하락폭은 제한적입니다.

 

뉴욕

 

 

놀라움, 놀라움

팬데믹으로 인한 뉴욕의 주거용 부동산 시장의 롤러코스터는 이제 거의 끝났습니다. 2021년과 2022년, 맨해튼 주택 시장은 제한 조치가 점진적으로 해제되고 사람들이 다시 도시로 돌아오면서 강력하게 회복되었습니다. 공급이 구조적으로 타이트하고 무엇보다도 시장이 버블 위험에 처하지 않았기 때문에 급격한 금리 인상은 지역 주택 가격에 제한적인 영향을 미쳤을 뿐입니다. 2022년 중반부터 2023년 중반까지 판매 가격은 인플레이션 조정 기준으로 3% 이상 상승하여 팬데믹 기간 동안 누적된 손실을 모두 만회했습니다.

럭셔리 부문도 지난 10분기 중 9분기 동안 판매 가격이 상승하는 등 호조를 보였으며, 금리 상승에도 불구하고 현금 구매자의 확산이 시장을 강화하는 데 도움이 되었습니다. 그러나 부동산 회사 Douglas Elliman에 따르면 매물 공급과 리스팅 할인 기간이 크게 늘어남에 따라 2022년 말부터 판매 활동이 크게 감소했습니다. 

전반적으로 뉴욕 주거용 부동산 시장은 상당한 가치를 지니고 있으며 당분간 안정적으로 유지될 것으로 예상됩니다. 한편으로는 높은 이자율, 경제 불확실성, 경제성 악화로 인해 향후 몇 분기 동안 매매 및 임대 부문에서 상승 여력이 제한될 것으로 예상됩니다. 

반면에 낮은 공실률과 건설 활동의 침체가 현재의 가격 및 임대료 수준을 지지하고 있습니다. 개발업체에 대한 세금 인센티브 프로그램의 만료와 건물 비용 상승, 추가적인 임대료 규제 법안의 우려로 인해 신규 개발은 리스크 조정 수익률 측면에서 매력적이지 않기 때문에 이러한 상황은 곧 바뀌지는 않을 것으로 보입니다. 

 

싱가포르

 

 

앞으로의 잔잔한 바다

싱가포르의 민간 주거 시장은 외국인 및 부유한 투자자와 기업을 끌어들이는 지정학적 긴장 속에서 외국인, 부유한 투자자, 신규 사업체를 끌어들이는 싱가포르의 안전한 도시라는 명성 덕분입니다. 

젊은 세대는 자신만의 아파트를 찾고 있으며, 이로 인해 
추가 주택 수요를 창출합니다. 주거 공간에 대한 강력한 수요에도 불구하고 공간에 대한 강력한 수요에도 불구하고 주택 시장은 과대평가된 영역에서 벗어나지 못하고 있습니다. 우리는 이를 적정 가치로 새롭게 분류했습니다. 

임대료 증가율은 2021년 이후 가속화되고 있으며 현재 주택 가격을 앞지르고 있습니다. 현재 세입자들은 1년 전보다 거의 25% 1년 전보다 높은 임대료를 지불하고 있으며, 인플레이션 조정 후 가장 높은 분석 대상 도시 중 가장 높은 인상률입니다. 이와 대조적으로, 민간 시장의 가격 역학 최근 몇 분기 동안 민간 시장의 가격 역학은 둔화되었으며 주택 가격은 인플레이션 조정 기준 3% 상승에 그쳤습니다. 3% 증가에 그쳤습니다. 즉, 향후 임대료 팬데믹 봉쇄로 인한 공급 제약이 완화되고 실제 주택 완공이 증가함에 따라 향후 임대료가 성장합니다. 또한 팬데믹 이후 해외 이주 수요의 대부분이 팬데믹 이후 해외 이전이 대부분 마무리되었습니다. 

최근 몇 년간 도입된 주택 시장 냉각 조치가 효과가 나타나기 시작했습니다. 외국인에 대한 인지세 외국인 인지세가 세계 최고 수준인 60%로 인상되면서 외국인 수요가 줄어들고 있습니다. 또한 현지인들은 다음과 같은 더 엄격한 정책: 낮은 담보인정비율, 더 엄격한 부채 상환 비율 비율, 모기지 이자율 상승으로 인해 수요와 경제성. 앞으로 주택 주택 공급이 증가하고 수요가 안정됨에 따라 주택 가격 상승은 완화되고 임대료 주택 공급이 증가하고 수요가 안정화될 것으로 예상합니다. 바이투렛 투자자는 반드시 규제 리스크를 염두에 두어야 합니다. 향후 임대 시장 규제를 배제하지 않았기 때문입니다.

 

두바이

 

 

횡재 수익

7년간 이어진 부동산 가격 하락의 가뭄은 이제 먼 옛날 이야기가 되었습니다. 가격은 2021년 이후 호황을 누리고 있으며, 2022년 중반부터 2023년 중반까지 인플레이션 조정 기준 15% 상승하여 이번 연구에서 분석한 모든 도시 중 가장 높은 성장률을 기록했습니다. 럭셔리 부문의 가격 상승률은 훨씬 더 높았습니다. 

두바이는 전 세계 부동산 투자자들을 끌어모으고 있습니다. 부유하고 숙련된 개인을 대상으로 거주 요건을 완화하고 개인 소득세를 부과하지 않는 새로운 비자 프로그램과 팬데믹 기간 동안 여행 제한을 조기에 해제하면서 이민이 촉진되었습니다. 또한 원자재 가격 상승에 힘입어 두바이는 2021년 이후 경제 및 가계 소득 성장률이 다른 도시를 제치고 1위를 차지했습니다. 

그 결과 주거용 부동산 거래량이 급증하여 사상 최고치를 경신했습니다. 그럼에도 불구하고 인플레이션 조정 가격은 2014년 최고치보다 약 25% 낮은 수준입니다. 

또한, 많은 신규 이민자들이 향후 주택 구매를 고려하기 전에 임차하는 경우가 많아 지난 4분기 동안 인플레이션 조정 기준 임대료가 20% 상승했습니다. 그 결과, 저희는 이 시장이 적정 가치 영역에 머물러 있다고 생각합니다. 향후 분기에는 모멘텀이 약화될 것으로 예상됩니다. 

시장은 대부분 현금 구매로 자금을 조달하지만, 모기지 이자율이 상승하면 타격을 받을 것입니다. 공급, 특히 아파트의 지속적인 공급 확대도 가격 상승을 제한할 가능성이 높습니다. 마지막으로, 글로벌 경기 침체로 인해 구매자들의 지불 의향이 약화될 수 있습니다. 즉, 시장 전망은 여전히 지정학적 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 

 

 

도시 개요

 

Source: UBS

1 가격 비율. 홍콩, 싱가포르, 두바이 실질 물가 기준.
2 GDP 대비 연간 변동률

 

방법론 및 데이터

 

UBS 글로벌 부동산 버블 지수는 주택 시장의 펀더멘털 밸류에이션과 국가 및 경제 왜곡과 관련된 국가 및 경제 왜곡(대출 및 건설 붐)과 관련된 도시의 가치를 추적합니다. 현재 가치를 추적합니다, 이 지수는 다음과 같은 위험 기반 분류를 사용합니다: 하락(-1.5 미만), 저평가(-1.5 ~ -0.5), 적정 가치(-0.5 ~ 0.5), 고평가(0.5 ~ 1.5), 거품(1.5 이상) 위험(1.5 이상). 이 분류는 역사적 버블 에피소드와 일치합니다. 당사는 조정이 언제, 어떻게 일어날지 발생할지 예측할 수 없습니다. 따라서 "버블 위험"은 다음과 같은 경우의 확산을 의미합니다. 큰 가격 조정의 위험이 높다는 것을 의미합니다. 

지수 점수는 다음 5가지 항목의 가중 평균입니다. 표준화된 도시 하위 지수: 소득 대비 가격 및 가격 대비 임대료 비율(펀더멘털 평가), GDP 대비 모기지 비율 변화, GDP 대비 건설 비율 변화(경제적 왜곡), 도시 대 국가 가격 비율입니다. 도시 대 국가 싱가포르, 홍콩, 두바이의 가격 비율은 다음과 같이 대체됩니다. 인플레이션 조정 물가지수로 대체됩니다. 이 접근 방식은 버블 현상의 복잡성을 완전히 설명할 수는 없습니다. 

하위 지수는 국가 수준에서 계산되는 GDP 대비 모기지 비율과 GDP 대비 건설 비율을 제외하고는 특정 도시 수준의 데이터로 구성됩니다. 대부분의 경우 공개적으로 사용 가능한 데이터가 사용됩니다. 그러나 일부의 경우 데이터는 UBS 물가 및 소득 조사 결과와 같은 추가 소스로 구성되거나 보완됩니다. 지수 길이는 데이터 가용성에 따라 도시마다 다릅니다. 가장 긴 데이터 시리즈는 1980년부터 시작되며, 가장 짧은 데이터 시리즈는 2009년부터 시작됩니다. 30년보다 짧은 시계열의 경우, 국가 수준의 동등한 지표의 변동 계수를 바닥값으로 사용하여 도시 수준 지표의 변동성을 계산합니다(이용 가능 여부에 따라 다름). 또한 지수에 포함할 도시를 결정할 때 데이터의 가용성도 고려했습니다. 

글로벌 금융 시장과 주거용 부동산 투자에서 도시의 중요성을 고려했습니다. 도시의 중요성을 고려했습니다. 24페이지의 데이터 소스 설명을 참조하세요. 

하위 지수의 가중치는 경제협력개발기구(OECD) 핸드북에서 권장하는 요인 분석에 따라 결정됩니다. 종합 지표 구성(2008)에서 권장하는 요인 분석을 사용합니다. 요인 분석 은 하위 지수에 가중치를 부여하여 가능한 한 많은 공통의 버블 리스크 정보를 가능한 한 많은 공통의 버블 위험 정보를 포착하기 위해 가중치를 부여합니다. 버블의 동인 버블의 동인이 도시마다 다르기 때문에 이 방법은 도시별로 하위 지수에 가중치를 부여합니다. 국가 수준의 변수에 과도한 가중치를 부여하는 것을 방지하고 변수에 가중치가 과도하게 부여되는 것을 방지하고 도시 간 비교 가능성을 높이기 위해 모든 도시의 평균 가중치와의 편차를 제한합니다. 

이러한 방식으로 조정된 가중치는 전체 단일 지수의 평균 계수 분석 가중치를 추정하고 계산을 보완합니다. 최종 가중치는 새로운 데이터가 계산에 입력될 때 새로운 데이터가 계산에 입력되거나 과거 데이터가 수정될 경우 수정될 경우 최종 가중치는 약간 변경될 수 있습니다. 

벤치마킹 

분석은 다음을 사용하여 도시 벤치마킹을 통해 보완됩니다. 현재 가격 대비 소득 및 가격 대비 임대료 비율. 가격 대비 소득 비율은 숙련된 서비스 근로자가 몇 년 동안 일해야만 숙련된 서비스 근로자가 도심 근처에 있는 60평방미터(650 평방 피트) 아파트를 구입하기 위해 몇 년 동안 일해야 하는지를 나타냅니다. 가격 대비 임대료 비율 은 소유주가 거주하는 주택이 임대 아파트와 비교했을 때 임대 아파트. 이 비율이 높을수록 더 비싼 더 비싸다는 뜻입니다. 수익 데이터는 주로 UBS 물가 및 수익 조사 및 공식 통계 출처. 부동산 가격과 임대료는 도시 근처에 따라 매우 다양합니다. 센터. 저희의 추정치는 다양한 출처를 통해 교차 확인 및 검증되며, 매년 업데이트 및 검증을 거칩니다. 업데이트되고 도전받습니다. 그러나 다음과 같은 이유로 불확실성 범위도 명시합니다. 데이터 소스의 품질이 다르기 때문입니다.